別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 豊中 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -31 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　塩崎　修 印  TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市春日町３丁目４８番７ ｢春日町３－６－２３｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 豊中 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 豊中駅北方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域はバス圏の小規模住宅地域として概ね熟成しており、大きな地域要因の変動はなく、当面はほぼ現状維 持の環境下で、また、地価水準については、横ばいからやや上昇で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地が所在する地域は鉄道駅より約３ｋｍの住宅地域である。その同一需給圏は阪急宝塚線沿線で、概ね豊中市 北中部の中小規模住宅地域。需要者は同市及び周辺市域に居住する一次または二次取得者層と推定される。小規模開発 による建売住宅等の供給も見られ、最寄駅から距離はあるが比較的良好な居住環境と総額的な値頃感での需要がある。 需要の中心となる価格帯は１００㎡程度の土地で新築の戸建物件は３０００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的の取引が支配的である。また、当該地域の居住環境及び 法的規制、並びに対象標準地の画地規模等から経済的な収益目的の共同住宅は想定が困難で方式の適用は割愛した。評 価額は市場性を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との均衡性にも留意のうえ鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    224,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [133.4] [101.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    169,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪圏の一般的経済状況は、堅調に推移して おり、特に海外旅行者の増加による都心部の 商業地域の活性化が見られる。 小規模の戸建住宅地として概ね熟成。最寄駅 からバス圏であるが、比較的良好な居住環境 と値頃感から、地価はやや上昇で推移してい る。 個別的要因は、特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％