別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 豊中 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -26 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　山崎　修 印  TEL.

鑑定評価額 47,800,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市刀根山２丁目１８４番 ｢刀根山２－６－１６｣ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ既成住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 豊中 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 豊中駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現在の環境を維持するものと予測する。豊中駅の外 、柴原阪大前駅も利用可能で、需要は堅調で地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線及び大阪モノレール線沿線の豊中市北部地域である、需要者の中心は大阪都心部に通勤するサ ラリーマンや事業者で、戸建住宅の開発を目論む建設業者も想定される。豊中駅の外、大阪モノレール線柴原阪大前駅 も利用可能で、中規模住宅が建ち並ぶ住宅地として競争力は強い。市場の中心価格帯は土地２５０㎡程度で、５０００ 万円前後、中古住宅で６０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、第１種低層住居専用地域に指定され、自用使用の低層戸建住宅の建ち並ぶ戸建住宅地で、共同住宅の想 定は困難であり、戸建住宅の賃貸市場もない為、収益価格は試算しなかった。快適性を指標として、自用目的の取引が 多い住宅地域であり、かつ、同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い取引事例が収集出来た。以上により比準価 格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、さらに市場の動向も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    224,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [114.8] [100.0] 100 195,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    193,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口、世帯数はともに微増傾向にあ り、高齢化率はやや上昇している。取引件数 、建築着工戸数は上半期では微増傾向にある 。 豊中駅バス圏に位置し、柴原阪大前駅も利用 可能な既成住宅地として需要は堅調で、地域 要因に変動はないが、地価は上昇傾向で推移 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％