別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 豊中 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -13 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　木島　百代 印  TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市服部寿町３丁目４３１番３９ ｢服部寿町３－５－１２｣ ②地積 　(㎡) 98   (         16)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の戸建住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西4m私道 水道、ガス、下水 服部天神 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 服部天神駅南西方 900m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域であり地域要因に大きな変化はなく、最寄駅からも徒歩圏に位置することから利便性は比較的良 好であるため、地価水準は需給動向より当面は横ばい乃至緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊中市中南部の阪急宝塚線沿線の、最寄駅から徒歩圏に位置する住宅地域であり、需要者は当市及び隣接 市に居住する居住者が中心であり、交通利便性が比較的良好なことから安定した需要が認められる。小規模な土地の取 引が多く見られ、値頃感から需要も比較的安定している。取引価格は、８０㎡程度の土地付の新築戸建分譲で概ね３， ０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模、事業収支の観点からも共同住宅の想定は合理性に欠けるため、収益還元法は非適用とした。また対 象標準地は、居住の快適性及び利便性等を重視する住宅地であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に 価格が決定されることが一般的である。したがって、本件では、市場実態を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    166,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [101.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 居住環境や利便性が高い地域においては土地 の需要が堅調であり、投資物件に対する投資 意欲は強く、地価は全般的に上昇基調となっ ている。 最寄駅から徒歩圏に位置する比較的利便性が 高い住宅地域であり、値頃感があり、需要は 底堅く、地価はやや微増傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％