別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 岸和田 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -24 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　松井　康治 印  TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市東ケ丘町８０８番６１０ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南8m市道 水道、ガス、下水 和泉中央 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 和泉中央駅西方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した中規模住宅地域に存し、地域要因に大きな変動は認められず、今後も現状を維持していくものと予測さ れる。地価動向は、弱含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ阪和線及び泉北高速鉄道線沿線を中心とした岸和田市及び隣接市町の住宅地域と判断した。 需要者の中心は当圏域の居住者である。岸和田市内の不動産市場に大きな変化が見られない中、交通接近条件が劣る住 宅地の需要は弱含みで推移している。新築戸建住宅の中心価格帯は、総額２５００万円前後が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己居住目的の取引が大半を占める郊外の住宅地域で、求められた比準価格は市場の実態を反映した実証性 を有する価格である。一方、収益性の検討については、戸建住宅の賃貸借市場が形成されていないと判断したため、収 益還元法は適用しなかった。以上より、市場性を反映した説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [152.0] [103.0] 100 66,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岸和田市の人口は減少、世帯数は増加、高齢 化率は上昇している。住宅地の地価は、二極 化傾向が見られる。 駅接近性、利便性の劣る郊外の住宅地域で、 地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％