別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岸和田 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -23 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　河野　史郎 印  TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市上松町６４１番１１外 ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 風致地区 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中に農 地が見られる閑静な 住宅地域 西6.8m市道 水道、下水 下松 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．８ｍ市道 交通 施設 下松駅南方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として特筆すべき変動要因は認められず、概ね現状の地域環境下で推移するものと思料する。また 地価水準については、景気の緩やかな回復基調を受け安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線沿線の住宅地域で岸和田市を中心とする圏域。需要者の中心は、岸和田市及び隣接市町の居 住者で同一需給圏外からの転入者は少ない。海外経済の動向や金融資本市場の変動の影響に加え、消費増税後の消費者 マインドの動向など先行不透明感はあるが、景気の緩やかな回復基調の下、値頃感もあり住宅需要は底堅く推移してい る。類似地域における新築戸建住宅の取引の中心は、敷地４０～５０坪程度で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸用の共同住宅はほとんど見られず、戸建住宅を中心に形成されている住宅地域であり、自用目的の取引が中心とな っている。また、用途地域から市場価格に見合う賃貸物件の想定は困難であり、戸建住宅の賃貸市場も形成されていな いため、収益還元法の適用は断念した。したがって、代表標準地価格からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [124.8] [101.0] 100 78,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行き不透明感もあり、当市の住宅需 要は利便性、快適性の良否により強弱が認め られ、平均的な住宅地価はやや弱含みで推移 している。 特に地域要因に変動はないが、その値ごろ感 等から、直近の地価動向は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％