別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岸和田 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -19 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　来島　裕 印  TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 92,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市中北町６９１番１９ ｢中北町１０－１３｣ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成の住 宅地域 北東4.7m市道 水道、ガス、下水 岸和田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．７ｍ 市道 交通 施設 岸和田駅北西方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しており、今後も現況の土地利用状況のまま推移していくものと予測される。地価は景 況及び地域性等を反映し、当面弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線沿線の住宅地域で、概ね岸和田市及び隣接市町を中心とする圏域。需要者は地縁的選好性を有す る地元世帯が中心であり、同一需給圏外からの転入者は比較的少ない。景気回復への期待のほか、価格の値頃感を反映 し、当圏域の全般的な需給については改善傾向が認められるものの、津波を懸念した海側の住宅需要は弱含みである。 新築戸建住宅（土地１００㎡前後）は、総額２５００～３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の一般住宅を中心とした住宅地域であることから自用目的の取引が中心であり、居住の快適性、利便性を重視 した価格形成がなされるものと判断される。また、画地規模が小さいほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収 益還元法の適用は断念した。従って、本件においては、不動産市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上 記の通りと決定した。なお、代表標準地とも均衡を得ており妥当と判断される。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [121.4] [101.0] 100 92,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種政策の効果もあって景気回復が期待され るが、地元経済の低迷や所得環境の先行き不 安等が払拭されず、当市の不動産市場は二極 化の状況にある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％