鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岸和田 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０２ -21	岸和田市		更地	（　）	ほぼ台形	南西4.7m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,188)
b	６０５ -2	岸和田市		建付地	（　）	台形	南東9m市道、南西10m、角地		１住居高度地区3種 (70,200)
c	６０５ -13	岸和田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
d	６０８ -20	岸和田市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西5.7m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
e	６１４ -5	岸和田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南5.2m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	68,333	100 [ 72.6]	94,123	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	96,000
b	(　 ) 96,200	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	91,166	100 [ 88.6]	102,896		105,000
c	(　 ) 89,525	100 [ 85.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	102,845	100 [ 95.3]	107,917		110,000
d	(　 ) 95,345	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	103,862	100 [ 98.8]	105,123		107,000
e	(　 ) 110,231	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	107,020	100 [ 98.8]	108,320		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
c	売急ぎ	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

岸和田 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,269,759	777,558	3,492,201	2,755,900	736,301	（　0.9749） 717,820	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	15,951,556 円　　　　（　 70,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岸和田 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	118.00	Ｓ3	301.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	9.0 m x 25.4 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約５５㎡程度、１階１戸２～３階２戸　駐車場確保のため使用容積率が低い。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

共有部分を確保のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	85.0	55.25	1,223	67,571	1.0	67,571
							2.0	135,142
2～ 3	住宅	118.00	93.0	109.74	1,223	134,212	1.0	134,212
							2.0	268,424
～

～

～

計		301.00	91.3	274.73		335,995		335,995
								671,990

⑨年額支払賃料	335,995 円　×　12ヶ月　＝　 4,031,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 274.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,031,940 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 451,194 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,060,746 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	335,995 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,024 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 671,990 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 205,629 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 360 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,269,759 円　　　　（　 18,727 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０５（賃）　　　　-6	1,160 ( 1,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,357	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,293 円/㎡　月額支払賃料（　 1,223 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６０８（賃）　　　　-3	1,250 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,253
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岸和田 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,200 円	43,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	135,358 円	4,511,940　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 368,900 円	43,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,400 円	43,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,400 円	43,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 777,558 円　（　　　　　　 3,410 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 301.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,755,900 円（　　　　　 12,087 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,269,759 円
②総費用	777,558 円
③純収益　①－②	3,492,201 円
④建物等に帰属する純収益	2,755,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	736,301 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	717,820 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,148 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,951,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
岸和田 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岸和田 -15

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　中塚　新一

印

TEL.

鑑定評価額

24,200,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岸和田市上町８５番２｢上町３９－１７｣				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種
	1:3	住宅Ｗ2	中規模の住宅等を中心とする住宅地域	南西4.5m市道	水道、ガス、下水	岸和田 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 15 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北４．５
ｍ市道

交通

施設

岸和田駅南方

900m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を中心とする既成住宅地域として成熟しており、特に地域要因の変動は見られない。今後も現状の住環
境のまま推移することが予測される。また、価格水準も景況を反映して概ね横ばいでの推移が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南海本線及びＪＲ阪和線沿線で岸和田市内を中心に、周辺市町を含む住宅地域である。需要者の中心は
、岸和田市内の居住者が中心であり、地縁的選好性を有するため圏外からの転入者は少ない。需給動向に大きな変動は
見られないが、需要は底堅く推移している。なお、類似地域における新築戸建住宅（４０坪前後）の取引価格は、総額
３０００万円程度である。中古物件（同）は、総額２０００万円前後となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中規模の戸建住宅を中心に農地も見られる既成住宅地域である。周辺には賃貸用共同住宅も見られるため
収益価格の試算を行ったが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。本件においては収益
性より居住の快適性及び利便性を重視した価格形成がなされるものと判断されることから、不動産の市場性を反映した
比準価格を重視し、収益価格を参考に代表標準地価格からの検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岸和田 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 113,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[107.1]

[102.0]
100

106,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少が続く中、利便性に優る地域等では
地価上昇も認められるが、他は横ばい又は下
落傾向。訪日観光客による経済効果も特段見
られない。

価格形成要因に影響を与える特段の変動事由
は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岸和田 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０８ -20	岸和田市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西5.7m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	６１４ -5	岸和田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南5.2m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
c	６１４ -18	岸和田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西5.3m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
d	６０５ -17	岸和田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.8m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,192)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,345	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	103,862	100 [ 99.9]	103,966	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 110,231	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	107,020	100 [ 103.0]	103,903		106,000
c	(　 ) 120,657	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	118,291	100 [ 114.4]	103,401		105,000
d	(　 ) 89,835	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	88,074	100 [ 84.5]	104,230		106,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

岸和田 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,257,241	781,164	3,476,077	2,774,950	701,127	（　0.9749） 683,529	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	15,189,533 円　　　　（　 66,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岸和田 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	118.00	Ｓ3	301.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	9.0 m x 25.4 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建の共同住宅（ファミリータイプ）を想定。平均専有面積約５５㎡（２ＬＤＫ）。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

共用部分確保のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	65.00	85.0	55.25	1,229	67,902	1.0	67,902
							2.0	135,804
2～ 2	居宅	118.00	93.0	109.74	1,229	134,870	1.0	134,870
							2.0	269,740
3～ 3	居宅	118.00	93.0	109.74	1,204	132,127	1.0	132,127
							2.0	264,254
～

～

計		301.00	91.3	274.73		334,899		334,899
								669,798

⑨年額支払賃料	334,899 円　×　12ヶ月　＝　 4,018,788 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 274.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,018,788 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 449,879 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,048,909 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	334,899 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,014 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 669,798 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 204,958 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 360 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,257,241 円　　　　（　 18,672 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０８（賃）　　　　-3	1,250 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,250	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,229 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６１１（賃）　　　　-1	1,170 ( 1,135)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,376
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岸和田 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,100 円	43,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	134,964 円	4,498,788　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 371,400 円	43,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,700 円	43,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,700 円	43,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 781,164 円　（　　　　　　 3,426 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,700,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 301.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,774,950 円（　　　　　 12,171 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,257,241 円
②総費用	781,164 円
③純収益　①－②	3,476,077 円
④建物等に帰属する純収益	2,774,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	701,127 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	683,529 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,998 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,189,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,600 円／㎡）