別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岸和田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -4 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　河野　史郎 印  TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市土生町２丁目３３４７番 ｢土生町２－２２－３１｣ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:2 住宅 Ｗ3 中小規模の一般住宅 が多い区画整理済の 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 東岸和田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 東岸和田駅西方 900m 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は認められない。また地価水準については、そ の利便性から需要は底堅く推移しており、当面は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線、南海本線沿線の住宅地域で岸和田市を中心とする圏域。需要者の中心は岸和田市及び隣接 市町の居住者で同一需給圏外からの転入者は少ない。海外経済の動向や金融資本市場の変動の影響に加え、消費増税後 の消費者マインドの動向など先行不透明感はあるが、景気の緩やかな回復基調の下、利便性に優るエリアの住宅需要は 堅調。類似地域における新築戸建住宅の取引の中心は、敷地３０～４０坪で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地と同等の敷地規模の場合、戸建住宅地として自用目的の取引が中心となっている。かつ、戸建住宅の賃貸市 場が形成されていないことから、収益還元法の適用を断念した。したがって、代表標準地価格からの検討を踏まえ、比 準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [101.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行き不透明感もあり、当市の住宅需 要は利便性、快適性の良否により強弱が認め られ、平均的な住宅地価はやや弱含みで推移 している。 特に地域要因に変動はないが、その利便性等 から、地価動向はやや強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％