別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 堺美原 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -11 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和 印  TEL.

鑑定評価額 8,840,000 円  １㎡当たりの価格 81,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区北余部５５０番３７ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 初芝 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    35 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．０ ｍ市道 交通 施設 初芝駅南東方 2.7km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、地域要因については変動は特に認められない。当該地域は 交通接近性に劣るが、街路条件の優位性が認められ、地価は横ばいで推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市美原区及び東区、周辺市に存する住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する一次取 得者であり、同一需給圏外からの転入は少ない。最寄駅の徒歩圏外にあり、生活利便性に劣るものの、区画が整然とし た住宅地域であり、住宅需要は底堅く、地価は安定的である。市場の中心となる価格帯は、土地１００㎡程度の新築戸 建住宅で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は比較的小規模な一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。取引は自己使用目的が中心であり、同一需給圏内にお いて信頼性の高い取引事例を収集しえた。近隣地域及び周辺地域は、賃貸用共同住宅等の賃貸物件が見られない地域で あり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。従って、市場性を反映した実証的な価格である比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,500 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [103.0] 100 80,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にあるが、当市の地 価は選好性に優れた地域は上昇、それ以外の 地域は横ばいから下落基調で二極化傾向にあ る。 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、 地域要因に特に変動は見られない。不動産需 要は安定的であり、地価は横ばいで推移して いる。 個別的要因に変動はない。　　　　　　　　 　　　　　　　　　　 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％