別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 堺美原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -5 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　小田根　弘忠 印  TEL.

鑑定評価額 9,120,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区南余部２５１番７ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 北野田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 北野田駅北方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,180) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 　小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のままで推移するものと予測 する。最寄駅までやや遠く、住宅需要の程度から、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市美原区及び周辺市区内の住宅地域。需要者は需給圏内に居住する一次取得者、マンションからの住み 替えの二次取得者のほか、規模によっては不動産開発業者、建売業者等が考えられるが、同一需給圏外からの転入は少 ない。美原区内の住宅地の中では、最寄駅に比較的近く、住宅需要は堅調であるといえる。土地は８０～１００㎡程度 で５百万円～１０百万円前後、新築戸建物件では２０百万円～３０百万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域の標準的な土地については、自己使用目的での取引が支配的な地域である。また、標準地は小規模画地で あり共同住宅の想定に無理があり、戸建の賃貸市場も未成熟であることから収益価格は試算できなかった。よって、価 格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、また類似地域等に存する 他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,500 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 97.9] [100.0] 100 86,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 我が国の景気は、緩やかな回復基調が続いて いるが、総じて交通利便性が劣る堺市美原区 内の地価は依然として弱含んでいる。 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。交通利 便性が劣る美原区の中で、都市計画道路が供 用開始予定であり、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％