鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１２ -27	堺市北区		建付地	（　）	台形	南35m府道、北5m、西5m、三方路		近商指定建築線 (90,300)
b	５０２ -3	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (80,300)
c	５０４ -112	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m府道、中間画地		近商 (80,300)
d	５１２ -102	堺市堺区		更地	（　）	不整形	南東27m府道、中間画地		近商都市計画道路 (80,300)
e	５１２ -104	堺市堺区		貸家建付地	（　）	長方形	西25m府道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 245,459	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	260,216	100 [ 115.3]	225,686	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	232,000
b	(　 ) 208,632	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	227,409	100 [ 103.9]	218,873		225,000
c	(　 ) 235,127	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	245,708	100 [ 114.4]	214,780		221,000
d	(　 ) 200,723	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	251,848	100 [ 113.4]	222,088		229,000
e	(　 ) 214,984	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	236,482	100 [ 113.3]	208,722		215,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 224,000 円／㎡]

堺北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,968,073	7,911,900	31,056,173	17,463,600	13,592,573	（　0.9492） 12,902,070	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	293,228,864 円　　　　（　 165,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,000.00	Ｓ1	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高31m 景観地区	82 ％	300 ％	262 ％	1,776 ㎡	37.9 m x 43.5 m	前面道路：府道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸、使用容積率は地域内において標準的

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗兼事務所	1,000.00	100.0	1,000.00	3,280	3,280,000	6.0	19,680,000
							3.0	9,840,000
～

～

～

～

計		1,000.00	100.0	1,000.00		3,280,000		19,680,000
								9,840,000

⑨年額支払賃料	3,280,000 円　×　12ヶ月　＝　 39,360,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保しているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,360,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,968,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,392,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,680,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 186,960 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,840,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 1,389,113 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,968,073 円　　　　（　 21,941 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０３賃　　　　-7	3,503 ( 3,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,401	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,413 円/㎡　月額支払賃料（　 3,280 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５０３賃　　　　-9	3,082 ( 2,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,424
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,008,000 円	252,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,180,800 円	39,360,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,077,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,142,000 円	252,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	252,000 円	252,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	252,000 円	252,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,911,900 円　（　　　　　　 4,455 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	252,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,463,600 円（　　　　　 9,833 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,968,073 円
②総費用	7,911,900 円
③純収益　①－②	31,056,173 円
④建物等に帰属する純収益	17,463,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,592,573 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,902,070 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,265 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 293,228,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
堺北 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺北 5-1

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　杉谷　知江子

印

TEL.

鑑定評価額

394,000,000 円

１㎡当たりの価格

222,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市北区百舌鳥西之町２丁５４３番				②地積　(㎡)	1,776 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度5種最高31m 景観地区 (82,262)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ2F1B	自動車販売店、各種店舗が建ち並ぶ路線商業地域	南東27m府道、背面道	水道、ガス、下水	なかもず 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 90 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 43.0 ｍ、規模　　 1,720 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ府道

交通

施設

なかもず駅南西方

1.4km

法令

規制

近商
(82,262)
準防
高度5種最高31m
景観地区

⑤地域要因の将
　来予測

自動車関連の店舗や飲食店、物販店等が建ち並ぶ路線商業地域である。成熟した路線商業地で新規開発の余地は
少なく、大きな地域要因の変動は見受けられない。地価動向は、上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 224,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、堺市を中心に隣接市域に及ぶ広域的な路線商業地域である。当該地域は、ロードサイドビジネスのチェ
ーン展開が多く見受けられ、主たる需要者も飲食店、物販店、自動車関連事業者等様々である。成熟した路線商業地で
あるため、店舗の集積性は高く需要は旺盛である。取引の規模は、駐車スペースを考慮するため比較的大きく、土地総
額で３～４億円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内に存する取引事例を採用して得た価格で、市場性を反映した実証的で説得力のある価格であ
る。収益価格は、店舗兼事務所を想定して試算した理論的な価格だが、路線商業地で消化容積率が比較的低いことから
、やや低位に求められたと思料する。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、賃料収入を基に求められた収
益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺堺 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 326,000 円／㎡

[110.4]
100

100
[100.0]

100
[167.5]

[103.0]
100

221,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

堺市の中心市街地では、従来の店舗、オフィ
ス等の商業需要に加え、高い容積率を活かし
たマンション需要により、地価の上昇傾向が
継続している。

店舗の集積性が高く、新規開店の余地が少な
い成熟した路線商業地域である。価格形成に
影響を及ぼす、地域要因の大きな変動は見受
けられない。

個別的要因の変動及び個別的要因による競争
力の変化は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　 +17.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１２ -27	堺市北区		建付地	（　）	台形	南35m府道、北5m、西5m、三方路		近商指定建築線 (90,300)
b	５１６ -4	堺市西区		更地	（　）	ほぼ台形	北30m府道、北東9m、南6m、西2.5m、四方路		近商 (76,278)
c	５１２ -104	堺市堺区		貸家建付地	（　）	長方形	西25m府道、中間画地		近商 (80,300)
d	５１２ -102	堺市堺区		更地	（　）	不整形	南東27m府道、中間画地		近商都市計画道路 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 245,459	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	260,216	100 [ 120.5]	215,947	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	222,000
b	(　 ) 266,194	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	262,645	100 [ 119.6]	219,603		226,000
c	(　 ) 214,984	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	236,482	100 [ 105.1]	225,007		232,000
d	(　 ) 200,723	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	251,848	100 [ 121.0]	208,139		214,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 224,000 円／㎡]

堺北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,888,036	8,652,000	30,236,036	17,008,500	13,227,536	（　0.9278） 12,272,508	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	278,920,636 円　　　　（　 157,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,000.00	Ｓ1	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高31m 景観地区	82 ％	300 ％	262 ％	1,776 ㎡	37.9 m x 43.5 m	前面道路：府道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗兼事務所	1,000.00	100.0	1,000.00	3,380	3,380,000	6.0	20,280,000
							3.0	10,140,000
～

～

～

～

計		1,000.00	100.0	1,000.00		3,380,000		20,280,000
								10,140,000

⑨年額支払賃料	3,380,000 円　×　12ヶ月　＝　 40,560,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,560,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,244,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,315,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,280,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 186,576 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,140,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 1,386,260 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,888,036 円　　　　（　 21,896 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０３賃　　　　-8	3,740 ( 3,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	3,467	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,522 円/㎡　月額支払賃料（　 3,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５０３賃　　　　-9	3,082 ( 2,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,590
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,275,000 円	255,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,622,400 円	40,560,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,077,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,167,500 円	255,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	255,000 円	255,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	255,000 円	255,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,652,000 円　（　　　　　　 4,872 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	255,000,000 円	設計監理料率　 243,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,008,500 円（　　　　　 9,577 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,888,036 円
②総費用	8,652,000 円
③純収益　①－②	30,236,036 円
④建物等に帰属する純収益	17,008,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,227,536 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,272,508 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,910 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 278,920,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,000 円／㎡）