別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 堺北 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -22 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　難波　里美 印  TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区百舌鳥赤畑町５丁５７１番１ ②地積 　(㎡) 95   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度4種最高31m 景観地区 (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模戸建住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西7.2m市道 水道、ガス、下水 百舌鳥 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　７ ．２ｍ市道 交通 施設 百舌鳥駅南東方 700m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度4種最高31m 景観地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、ＪＲ阪和線「百舌鳥」駅のほか、地下鉄「なかもず」駅へも徒歩圏内にある住宅地域であり、「な かもず」駅徒歩圏の住宅需要が多いことから、地価は上昇傾向で推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北区及び堺区内のＪＲ阪和線以東、地下鉄御堂筋線以西の範囲の住宅地域である。需要は堺市内外の自 己居住目的の個人が中心となる。対象地域周辺は街路が輻輳しているが、対象地域内街路は地域の中心となる生活街路 であるため、ミニ開発の建売住宅の供給もみられる。ＪＲ、南海、地下鉄の３ＷＡＹの利用が可能であるため需要は高 まっている。取引の中心となる価格帯は土地、建物１００㎡前後の新築建売住宅で４０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の取引事例から試算して得た比準価格は市場性を良く反映している。収益価格については、対象標準地の 規模が小さく、共同住宅の想定は困難であること、地域の需要は自己居住目的が中心であること等から収益還元法の適 用を断念した。本件では、比準価格を重視して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    226,000 円／㎡ [107.1] 100 100 [104.0] 100 [136.3] [101.0] 100 172,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな拡大が続いており、消費税増 税後も住宅ローン減税、住まい給付金の拡充 により住宅需要を下支えしている。 ＪＲの他、地下鉄「なかもず」駅へも交通至 便立地であることから、需要は旺盛で、地価 は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -9.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.2 ％  ％