鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１４ -23	堺市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	東7.2m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	５１０ -2	堺市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m国道、南東3m、角地		準工 (60,200)
c	５０５ -2	堺市西区		建付地	（　）	不整形	西27m府道、中間画地		近商 (75,274)
d	５１０ -107	堺市中区		更地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	５０９ -23	堺市美原区		更地	（　）	台形	北東21m国道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,096	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,282	100 [ 54.9]	146,233	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.6 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.6] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 162,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	157,723	100 [ 114.3]	137,990		146,000
c	(　 ) 107,535	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	133,170	100 [ 97.0]	137,289		145,000
d	(　 ) 83,164	100 [ 75.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	110,885	100 [ 74.6]	148,639		157,000
e	(　 ) 107,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	107,500	100 [ 75.4]	142,573		151,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.6	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 +5.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.8	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -15.7	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

堺南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	706,596,348	142,524,960	564,071,388	494,914,000	69,157,388	（　0.9289） 64,240,298	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,427,562,178 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	7,500.00	ＲＣ5	29,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	10,368 ㎡	95.0 m x 115.0 m	前面道路：市道　 14.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～３階：店舗、４階～５階：駐車場

⑦有効率　 47.5 ％
の理由

同規模賃貸物件の標準的割合である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	7,500.00	60.0	4,500.00	5,000	22,500,000	6.0	135,000,000
							3.0	67,500,000
2～ 2	店舗	7,200.00	65.0	4,680.00	3,850	18,018,000	6.0	108,108,000
							3.0	54,054,000
3～ 3	店舗	7,200.00	65.0	4,680.00	3,850	18,018,000	6.0	108,108,000
							3.0	54,054,000
4～ 4	駐車場	7,000.00

5～ 5	駐車場	300.00

計		29,200.00	47.5	13,860.00		58,536,000		351,216,000
								175,608,000

⑨年額支払賃料	58,536,000 円　×　12ヶ月　＝　 702,432,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 13,860.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 200 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 36,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	702,432,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 36,000,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 59,074,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	679,357,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	351,216,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,231,187 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 175,608,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 24,007,721 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	706,596,348 円　　　　（　 68,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１６（賃）　　　　-11	3,884 ( 3,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	3,984	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,012 円/㎡　月額支払賃料（　 3,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０５Ｈ（賃）　　　　-9	3,169 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 71.0]	100 [130.0]	4,039
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	29,680,000 円	7,420,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	22,152,960 円	738,432,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,782,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 63,070,000 円	7,420,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,420,000 円	7,420,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,420,000 円	7,420,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 142,524,960 円　（　　　　　　 13,747 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,420,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 29,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	494,914,000 円（　　　　　 47,735 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	706,596,348 円
②総費用	142,524,960 円
③純収益　①－②	564,071,388 円
④建物等に帰属する純収益	494,914,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	69,157,388 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	64,240,298 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,196 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,427,562,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
堺南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺南 5-1

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　小林　和則

印

TEL.

鑑定評価額

1,540,000,000 円

１㎡当たりの価格

149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市南区三原台１丁１番１｢三原台１－１－３｣				②地積　(㎡)	10,368 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	不整形 1:1.2	店舗ＲＣ5	飲食店、小売店舗等が多い駅に近い商業地域	北東14.8m市道、三方路	水道、ガス、下水	泉ケ丘 730m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 2,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．８ｍ市道

交通

施設

泉ケ丘駅北東方

730m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、共同住宅、店舗、駐車場等が連担している。今後、近大病院移転計画の進捗により、店舗等が増加
していくものと予測される。地価水準は、期待性の高まりにより上昇基調で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
規模　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 149,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大阪府下一円の駅前商業地である。需要者としてはターミナル型の医療施設、メディカルセンター・ド
ラッグストア・飲食・レジャー施設等が想定される。泉ケ丘地区では、衣料一般店、食品スーパー等は飽和状態にある
為、高齢者用品販売等新しい業種の出店が予想される。需要の中心となる価格帯は見い出しにくいが、地価水準として
は、５０万円／坪弱程度と判断されます。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する多数の取引事例の中から価格牽連性の高い事例を選択採用し、試算した
ものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は理論的な価格であるが、当地域のような駅前商業地で
は駐車場確保の必要性により実効容積率が低い為、収益価格は低く試算されたと判断される。本件では実証性に優れた
比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 196,000 円／㎡

[106.1]
100

100
[100.0]

100
[147.4]

[105.6]
100

149,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    148,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インターネット通販の主流化により郊外の大
型ショッピングセンターの閉鎖並びにコンビ
ニ店舗の閉鎖等が見受けられるようになった
。

道路を介して北東側に近畿大学医学部と付属
病院が２０２３年開設予定であり、期待性が
強まってきている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +72.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０９ -5	堺市中区		建付地	（　）	不整形	北西33m市道、北4.7m、南西6.7m、三方路		近商 (90,300)
b	５１５ -101	堺市堺区		建付地	（　）	不整形	南東22m市道、北東4m、二方路		商業 (100,600)
c	５１４ -18	堺市堺区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西22m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	５１２ -22	堺市堺区		建付地	（　）	長方形	北西50m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,953	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	107,826	100 [ 77.5]	139,130	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.6 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.6] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 176,436	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	202,279	100 [ 141.6]	142,852		151,000
c	(　 ) 165,894	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	165,894	100 [ 118.3]	140,232		148,000
d	(　 ) 190,973	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	198,994	100 [ 140.0]	142,139		150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +43.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 149,000 円／㎡]

堺南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており再調達原価の把握が困難な為、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	701,696,456	141,501,643	560,194,813	490,912,000	69,282,813	（　0.9289） 64,356,805	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,430,151,222 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	7,500.00	ＲＣ5	29,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	10,368 ㎡	95.0 m x 115.0 m	前面道路：市道　 14.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～３階：店舗、４階～５階：駐車場

⑦有効率　 47.5 ％
の理由

同規模賃貸物件の標準的割合である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	7,500.00	60.0	4,500.00	5,000	22,500,000	6.0	135,000,000
							3.0	67,500,000
2～ 2	店舗	7,200.00	65.0	4,680.00	3,809	17,826,120	6.0	106,956,720
							3.0	53,478,360
3～ 3	店舗	7,200.00	65.0	4,680.00	3,800	17,784,000	6.0	106,704,000
							3.0	53,352,000
4～ 4	駐車場	7,000.00

5～ 5	駐車場	300.00

計		29,200.00	47.5	13,860.00		58,110,120		348,660,720
								174,330,360

⑨年額支払賃料	58,110,120 円　×　12ヶ月　＝　 697,321,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 13,860.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 200 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 36,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	697,321,440 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 36,000,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 58,665,715 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	674,655,725 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	348,660,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,207,679 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 174,330,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 23,833,052 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	701,696,456 円　　　　（　 67,679 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１１（賃）　　　　-3	3,030 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,826	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,970 円/㎡　月額支払賃料（　 3,809 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１６（賃）　　　　-11	3,884 ( 3,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,004
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	29,440,000 円	7,360,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	21,999,643 円	733,321,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,782,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 62,560,000 円	7,360,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,360,000 円	7,360,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,360,000 円	7,360,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 141,501,643 円　（　　　　　　 13,648 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,360,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 29,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	490,912,000 円（　　　　　 47,349 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	701,696,456 円
②総費用	141,501,643 円
③純収益　①－②	560,194,813 円
④建物等に帰属する純収益	490,912,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	69,282,813 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	64,356,805 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,207 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,430,151,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）