別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 堺南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -12 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　和則 印  TEL.

鑑定評価額 27,100,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区竹城台２丁１０番１２ ｢竹城台２－１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ閑静な 住宅地域 北西6.3m市道 水道、ガス、下水 泉ケ丘 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 泉ケ丘駅北西方 950m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ地域で今後も良好な住環境を維持するものと予測する。泉北ニュータウン内の地価水 準は下落しているが、竹城台は最も人気のある地域の為、横ばい傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、堺市南区及び和泉市の泉北高速鉄道沿線の戸建住宅地域である。需要者の中心は第二次取得者層 である。所得の低下、画地規模による総額の高さから需要は弱含みであるが、泉北ニュータウン内において最も人気の ある地域であり地価は横ばい傾向にある。土地は２５０㎡程度で２，７００万円前後、新築の戸建物件は敷地２５０㎡ 、建物１００㎡程度で４，８００万円台前後を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸住宅等の収益物件はほとんど見受けられず、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸物件は転勤等の事情により戸建 住宅が賃貸される事例が散見される程度である。従って、収益性を前提とする賃貸市場が形成されていないので収益価 格は試算しなかった。本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 91.1] [101.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 度重なる自然災害の発生など、不動産市場へ の不安要素が発生したが、低金利政策等によ り不動産市場は堅調に推移している。 泉ケ丘駅前地域活性化アクションプランの策 定等がされたが、要因変動には至っていない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％