別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 堺南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -5 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　和則 印  TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区御池台３丁１３番６ ｢御池台３－１３－６｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東6.1m市道 水道、ガス、下水 栂・美木多 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．１ｍ 市道 交通 施設 栂・美木多駅南東方 3.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 取り立てて変動要因もないため、今後当分の間現状を維持するものと予測する。駅から遠くバス便の利便性が劣 る当地域では、需要が少なく供給過多が続いており、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、泉北高速鉄道沿線の各駅を最寄駅とするバス便の戸建住宅地域である。需要者の中心は地縁のあ る中堅所得者層で、周辺市域からの転入は少ない。居住環境の良好な住宅地域であるが、駅から遠く利便性が劣ること から、需要は低調である。近隣地域周辺の土地は２００㎡～２５０㎡程度で２，０００万円前後、新築物件は少なく、 築年数が経過した古家付の中古取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ニュータウン内の戸建住宅地域に所在し、賃貸市場が形成されていない為に、収益価格は試算しなかった。収益性より も居住性を重視する住宅地域であり、自用目的の取引が支配的であることから、取引価格水準を指標として意思決定さ れることが一般的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり、比準価格をもって鑑定評価額と決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [120.6] [102.0] 100 81,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 泉北ニュータウンの主たる需要者層である第 二次取得者層がロスジェネ世代と重複し、所 得の低下、住宅の購買意欲の減少等が具現し てきている。 ニュータウン内でも駅から遠くバス便の利便 性が劣る地域で、空家が増加する一方で、需 要は低下してきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％