別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 堺東 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺東 -15 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　松葉　貴信 印  TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市東区日置荘西町５丁３４２番３２ ｢日置荘西町５－６－２２｣ ②地積 　(㎡) 98   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,188) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模住宅の建ち 並ぶ利便性の良い住 宅地域 南東4.7m市道 水道、ガス、下水 初芝 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 初芝駅南東方 450m 法令 規制 １住居 (70,188) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動は認められず、今後も現状を 維持するものと予測する。地価は概ね横ばいで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線で概ね堺市東区を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、圏内に居住する一次取得 者で、圏外からの流入は少ない。需要を喚起するような要因等はないが、最寄駅徒歩圏内に位置する利便性の良好な地 域であり、また景気回復の影響等も相俟って、需要は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、土地１００㎡程度 の新築戸建で３，０００万円前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は皆無であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算は行わなかった。当地域は中小 規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、主な需要者は戸建住宅を建設する目的での需要が中心である。これらの需要 者は居住の快適性及び利便性を重視して価格形成及び取引を行うことから、比準価格は需要者の行動を反映した説得力 の高い価格である。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [101.0] 100 [ 93.1] [103.0] 100 136,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区においては、一般土地の取引件数及び新 設住宅着工件数は増加傾向にあるなど、住宅 需要は全般的に底堅く推移している。 利便性の良好な住宅地域である。地域要因に 大きな変動はないが、需要は安定しており、 地価は概ね横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％