別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 堺東 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺東 -14 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　松葉　貴信 印  TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市東区野尻町２４１番１７ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が多い 比較的閑静な住宅地 域 南4m私道 水道、ガス、下水 初芝 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ私道 交通 施設 初芝駅西方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 都市計画道路「新家日置荘線」は事業中であるが、交通接近条件の向上に伴う期待感から需要の高まりが見られ る。地価は緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線で概ね堺市東区を中心とする住宅地域である。需要の中心は、圏内に居住する一次取得者 である。近隣周辺の街路はやや雑然としているが、都市計画道路「新家日置荘線」の事業進捗に伴う利便性向上の期待 感から、需要の高まりが見られるなど、地価はやや上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地１００㎡程度 の新築戸建で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。戸建住宅の賃貸市場は形成されておらず、また公法規制及び対象標準地 の規模等から収益物件を想定することが困難であったため収益還元法の適用は断念した。比準価格は同一需給圏内の類 似地域に所在する公法規制が同じ信頼性の高い事例から比準しており、規範性の高い価格である。よって、市場実態を 反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [101.0] 100 [108.1] [104.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区においては、一般土地の取引件数及び新 設住宅着工件数は増加傾向にあるなど、住宅 需要は全般的に底堅く推移している。 利便性及び住環境の良好な住宅地域である。 最寄駅へ繋がる都市計画道路事業による利便 性の更なる向上の期待感から需要は底堅く推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％