別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 堺東 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺東 -6 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　西川　和孝 印  TEL.

鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市東区大美野２１番４外 ②地積 　(㎡) 763   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模以上の一般住 宅が多い閑静な住宅 地域 東6m市道、南側道 水道、ガス、下水 北野田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 良好な近隣環境を形成する優 良住宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 北野田駅西方 600m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模以上の一般住宅が多い閑静な住宅地域であるが、徐々に敷地の分割がみられる。地価水準は、 人気の高い住宅地域であり緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線、ＪＲ阪和線沿線で概ね堺市を中心とした隣接市町を含む圏域である。需要者の中心は同圏域 の居住者であり、高級住宅地として知名度が高く需給も安定している。土地の取引水準は当地域では画地規模が比較的 大きいが３．３㎡あたり５０万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模以上の一般住宅が多い閑静な住宅地域であることから自己の居住目的の取引が中心である。それは収 益性よりも居住の快適性・利便性を追求する性格が強いことに起因するものと考えられる。よって、本件においては収 益価格を試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺西 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [101.0] 100 [127.4] [103.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区における人口は微減傾向にあり、高齢化 率も高い状況にある。取引価格は利便性によ り、横這いかわずかな上昇傾向にある。 居住環境が良好な成熟した住宅地域であるが 、徐々に敷地の分割がみられる。地価水準は 緩やかな上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +8.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％