別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 堺東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺東 -1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　智美 印  TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市東区南野田５５４番７外 ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,168) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ区画整然とした 住宅地域 南4.2m市道 水道、ガス、下水 狭山 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 狭山駅北東方 340m 法令 規制 １中専 (70,168) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、地域に変動要因は無く、今後も現状を維持していくものと予測 する。駅徒歩圏の利便性と良好な住環境から、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線等沿線の堺市東区及び周辺市区を中心とする住宅地域である。典型的な需要者は、圏内に居住 する一次取得者である。駅から徒歩圏の交通利便性や良好な居住環境により、当該住宅地域の需給関係は堅調で、地価 水準は緩やかな上昇基調で推移している。当該住宅地域の取引の中心は、新築の戸建住宅（土地１３０㎡前後）で３， ０００万円前後の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用目的の取引が中心であり、典型的な需要者は居住の快適性や同一需給圏内の類似物件との比較により取 引の意思決定を行う。したがって、信頼性の高い取引事例から求められ、市場の需給動向を適切に反映した比準価格は 説得力がある。一方、戸建住宅の賃貸市場は未成熟であること等から、収益価格は試算しなかった。以上から、比準価 格を標準に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [101.0] 100 [113.7] [104.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は先行きに不透明さがあるものの、緩や かな回復基調にある。東区の住宅地地価は、 緩やかな上昇傾向ないしは横ばいで推移して いる。 一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であ る。駅徒歩圏の利便性と良好な住環境により 、需要は堅調で、地価は緩やかな上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％