鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺中 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８ -34	堺市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.2m市道、中間画地		近商 (90,252)
b	５１０ -2	堺市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m国道、南東3m、角地		準工 (60,200)
c	５１６ -114	堺市東区		建付地	（　）	長方形	北16m府道、中間画地		近商 (80,300)
d	５０５ -28	堺市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、南3m、角地		近商 (80,300)
e	５１１ -15	堺市西区		更地	（　）	ほぼ台形	南西21.8m府道、南東6.5m、角地		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 170,677	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	171,530	100 [ 85.4]	200,855	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	201,000
b	(　 ) 162,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	157,723	100 [ 79.3]	198,894		199,000
c	(　 ) 195,825	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	206,595	100 [ 103.2]	200,189		200,000
d	(　 ) 190,185	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	200,894	100 [ 99.6]	201,701		202,000
e	(　 ) 189,179	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	182,630	100 [ 91.1]	200,472		200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

堺中 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,680,142	3,220,849	12,459,293	11,339,000	1,120,293	（　0.9289） 1,040,640	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	23,125,333 円　　　　（　 134,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺中 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	135.00	ＲＣ5	675.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	172 ㎡	13.8 m x 12.5 m	前面道路：府道　 60.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１フロア１戸の店舗・事務所を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種の店舗付事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	85.0	114.75	2,640	302,940	6.0	1,817,640
							2.0	605,880
2～ 5	事務所	135.00	85.0	114.75	2,250	258,188	6.0	1,549,128
							2.0	516,376
～

～

～

計		675.00	85.0	573.75		1,335,692		8,014,152
								2,671,384

⑨年額支払賃料	1,335,692 円　×　12ヶ月　＝　 16,028,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 573.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,028,304 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 801,415 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,226,889 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,014,152 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,134 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,671,384 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 377,119 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,680,142 円　　　　（　 91,164 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０５Ｈ（賃）　　　　-10	2,490 ( 2,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,730	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,719 円/㎡　月額支払賃料（　 2,640 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５１６（賃）　　　　-7	2,559 ( 2,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,708
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺中 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	680,000 円	170,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	480,849 円	16,028,304　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 275,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,445,000 円	170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,220,849 円　（　　　　　　 18,726 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	170,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 675.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,339,000 円（　　　　　 65,924 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,680,142 円
②総費用	3,220,849 円
③純収益　①－②	12,459,293 円
④建物等に帰属する純収益	11,339,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,120,293 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,040,640 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,050 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,125,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
堺中 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺中 5-2

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　久保　豊

印

TEL.

鑑定評価額

34,400,000 円

１㎡当たりの価格

200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市中区深井沢町３２８２番				②地積　(㎡)	172 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1.2:1	店舗兼事務所ＲＣ6	中高層の店舗、事務所を中心とする駅前商業地域	南西60m府道	水道、ガス、下水	深井 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６０ｍ府道

交通

施設

深井駅西方

170m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い店舗・店舗付事務所の多い商業地域であるが、駅前商業地域の背後地の住宅地域の熟成により、駅周辺
地域への店舗等の需要が増加しつつある。そのため、地価は今後とも上昇傾向を示すと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は堺市、和泉市、大阪狭山市内の商業地域。主たる需要者は広域的に複数店舗展開を図る企業や地元不動産
業者である。当該地域は駅前地区に位置し、規模が比較的小さく、地域全体として駐車場施設が少ないため、顧客は駅
利用者が中心である。そのため路線商業地域としての需要は弱い。地域内の取引が少なく、規模等により価格の幅は広
いが、需要の中心は１８０㎡で３３００～３８００万円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、店舗や店舗付事務所としての利用が多く、賃貸物件も認められるが、当該地区は供給が少なく、取引に当
たって収益性を目的とした取引はほとんどないため、収益価格が価格形成に及ぼす影響は低いと考えられる。したがっ
て、比準価格を重視し、収益価格はを参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 196,000 円／㎡

[106.1]
100

100
[100.0]

100
[104.0]

[100.0]
100

200,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

堺市の商業地域は大阪市等への顧客の流出傾
向等に変化がなく、依然厳しい状況にあるが
、駅周辺や駅に近い幹線道路沿い等では需要
が増加している。

周辺の府営八田荘団地の建替事業や堺平成病
院の開院等の影響から、店舗等の需要が増加
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺中 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０５ -34	堺市西区		更地	（　）	長方形	北東6.2m市道、南東3.6m、角地		準工 (70,200)
b	５０８ -19	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東14.5m市道、北西2.5m、二方路		近商高度5種最高31m 景観地区 (90,300)
c	５１２ -27	堺市北区		建付地	（　）	台形	南35m府道、北5m、西5m、三方路		近商指定建築線 (90,300)
d	５１６ -114	堺市東区		建付地	（　）	長方形	北16m府道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,701	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	139,841	100 [ 74.5]	187,706	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 282,012	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.5]	318,073	100 [ 156.6]	203,112		203,000
c	(　 ) 245,459	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	260,216	100 [ 134.0]	194,191		194,000
d	(　 ) 195,825	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	206,595	100 [ 94.9]	217,698		218,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +60.0
b	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 -8.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

堺中 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,732,735	3,222,462	12,510,273	11,339,000	1,171,273	（　0.9289） 1,087,995	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	24,177,667 円　　　　（　 141,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺中 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	135.00	ＲＣ5	675.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	172 ㎡	13.8 m x 12.5 m	前面道路：府道　 60.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗、２Ｆ～５Ｆ事務所のフロアー貸

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

この種の店舗付事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	80.0	108.00	2,719	293,652	6.0	1,761,912
							2.0	587,304
2～ 5	事務所	135.00	85.0	114.75	2,280	261,630	6.0	1,569,780
							2.0	523,260
～

～

～

計		675.00	84.0	567.00		1,340,172		8,041,032
								2,680,344

⑨年額支払賃料	1,340,172 円　×　12ヶ月　＝　 16,082,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 567.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,082,064 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 804,103 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,277,961 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,041,032 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,390 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,680,344 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 378,384 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,732,735 円　　　　（　 91,469 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０５Ｈ（賃）　　　　-9	3,169 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,018	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,719 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５０５Ｈ（賃）　　　　-10	2,490 ( 2,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,594
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺中 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	680,000 円	170,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	482,462 円	16,082,064　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 275,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,445,000 円	170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,222,462 円　（　　　　　　 18,735 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	170,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 675.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,339,000 円（　　　　　 65,924 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,732,735 円
②総費用	3,222,462 円
③純収益　①－②	12,510,273 円
④建物等に帰属する純収益	11,339,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,171,273 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,087,995 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,326 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,177,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,000 円／㎡）