別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 堺中 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺中 -18 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　谷　勝博 印  TEL.

鑑定評価額 8,600,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市中区新家町５７７番７ ②地積 　(㎡) 86   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北西6.2m市道 水道、ガス、下水 初芝 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    15 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        84 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ２ｍ市道 交通 施設 初芝駅南西方 1.5km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ幹線道路背後の住宅地域であり、大きな地域変動要因は認められず、また 現況の当地域の需給動向等を勘案すると、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は同区及び隣接区（東区等）等の南海高野線・泉北高速鉄道線等の各駅周辺に存する中小規模一般住宅地域 。需要者の中心は上記地域に居住する一次取得者となっている。近隣地域は最寄駅から距離を有することからやや利便 性は劣るが、幹線道路背後に位置し近隣に店舗等も多いことから、比較的生活利便性等は良好で需要は概ね安定的であ る。取引の中心は新築戸建で（土地３０坪、建物３０坪程度）概ね２５００～２８００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模戸建住宅が多い幹線背後の住宅地域であるが、本件標準地の地積がやや小さく、収益物件の建築等 による賃貸想定が困難であることから収益価格を求めることができなかった。従って本件においては、同一需給圏内に おける現実の取引事例を採用し、市場の実態を反映した実証性を有する価格である比準価格を採用し、代表標準地との 均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [101.0] 100 [123.8] [101.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が回復基調にあることから市内不動産の 需給動向も改善傾向にあるが、利便性・選好 性等による需要の二極化傾向もまた顕著とな っている。 中小規模戸建住宅を中心とする住宅地域であ り、地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。　　　　　　　　 　　　　　　　　　　 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％