別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 堺堺 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 9-1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　初田　敬亮 印  TEL.

鑑定評価額 4,950,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区築港南町４番５外 ②地積 　(㎡) 89,258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1.2 工場 大規模工場が多い臨 海部の工業地域 北東20m道路 水道、ガス 堺 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   400 ｍ、南   300 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 300.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　    90,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 大阪湾岸の臨海工業地域 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 堺駅北西方 1.6km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場が大半を占める臨海部の工業地域として成熟し、公法上も工業専用地域に指定される為、当面は現状 の環境を維持したまま推移すると予想する。今後も上記を背景に、地価は安定的に推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大阪湾臨海部に位置する大規模工業地域と判定され、その範囲は、対象標準地が存する堺市や隣接する 大阪市を中心に他市他県の広範囲に及ぶと把握される。主たる需要者は、資金調達能力を有する全国規模の法人等と把 握され、自己利用が前提になると考えられる。企業収益の改善傾向等を背景に用地需要は拡大傾向にあるが、近時の不 安定な国際情勢等を受けて不透明さが残る。需要の中心価格帯は、取引規模がまちまちで水準の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は、臨海部の工業地域に所在し、自己使用を前提とする大規模工場が大半を占め、当該規模 の工場としての賃貸需要は見込めず、賃貸市場が未成熟と判断される為、収益還元法は試算しなかった。一方、比準価 格は同一需給圏内の類似地域に存する工場地事例より試算しており実証的な価格である。よって本件では、市場実態を 反映した比準価格を標準とし、近時の市場動向をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種経済対策の影響等から、景気は緩やかな 回復基調にあったが、近時その潮流にも陰り が伺える。また当市では、地価の二極化傾向 が継続している。 大規模工場が大半を占める臨海部の工業地域 であり、特筆すべき地域要因の変動は認めら れないが、一部の物流適地では、需給逼迫の 状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％