鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺堺 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０２ -33	堺市堺区		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
b	５０２ -37	堺市堺区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
c	５０４ -28	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東23.6m府道、中間画地		近商 (90,300)
d	５０４ -102	堺市堺区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、南東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,360)
e	５１２ -22	堺市堺区		建付地	（　）	長方形	北西50m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,455	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	174,153	100 [ 79.1]	220,168	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	220,000
b	(　 ) 133,809	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,823	100 [ 64.3]	214,344		214,000
c	(　 ) 154,940	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	201,422	100 [ 88.3]	228,111		228,000
d	(　 ) 191,794	100 [ 100.0]	[ 113.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	211,532	100 [ 90.2]	234,514		235,000
e	(　 ) 190,973	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	198,994	100 [ 94.4]	210,799		211,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 227,000 円／㎡]

堺堺 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,583,964	2,758,868	10,825,096	9,570,800	1,254,296	（　0.9268） 1,162,482	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	25,832,933 円　　　　（　 165,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺堺 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	112.00	Ｓ5	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	360 ％	157 ㎡	8.0 m x 19.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所平均専有面積：約４８㎡、１階店舗はスケルトン、建物品等：「中」

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

標準的数値と認められる。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	112.00	80.0	89.60	2,735	245,056	6.0	1,470,336
							3.0	735,168
2～ 5	事務所	112.00	85.0	95.20	2,360	224,672	6.0	1,348,032
							3.0	674,016
～

～

～

計		560.00	84.0	470.40		1,143,744		6,862,464
								3,431,232

⑨年額支払賃料	1,143,744 円　×　12ヶ月　＝　 13,724,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 470.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	26,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 624,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,724,928 円　　×　　 9.0 ％＋　　　 624,000 円　　×　　 9.0 ％　＝　　 1,291,404 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,057,524 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,862,464 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,448 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,431,232 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 463,992 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,583,964 円　　　　（　 86,522 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１２（賃）　　　　-5	1,824 ( 1,757)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,468	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,459 円/㎡　月額支払賃料（　 2,360 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１２（賃）　　　　-6	1,988 ( 1,962)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,449
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺堺 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	568,000 円	142,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	430,468 円	14,348,928　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 269,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,207,000 円	142,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,758,868 円　（　　　　　　 17,572 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9268

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	142,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,570,800 円（　　　　　 60,961 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,583,964 円
②総費用	2,758,868 円
③純収益　①－②	10,825,096 円
④建物等に帰属する純収益	9,570,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,254,296 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,162,482 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,404 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,832,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
堺堺 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺堺 5-3

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　藤岡　秀夫

印

TEL.

鑑定評価額

35,600,000 円

１㎡当たりの価格

227,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市堺区栄橋町１丁６６番５外｢栄橋町１－５－２｣				②地積　(㎡)	157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,360)
	1:2.5	店舗兼事務所Ｓ5	事務所、店舗、共同住宅等の混在する商業地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	堺 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

南海堺駅背後にあって、主と
して単身者用の賃貸マンショ
ンも多くみられる商業地域

街

路

６ｍ市道

交通

施設

堺駅南西方

380m

法令

規制

商業
(100,360)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

空室率の高止まり等依然として厳しいオフィス関連市況を背景に、短期的には近時需要が旺盛な共同住宅用地と
しての効用が高まるとともに、地価水準はそれらへの投資採算価値に牽引されて形成されていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 248,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は堺市北部のオフィス系商業地域全域。需要者の中心は、個人、不動産業者ないしは大手マンション業者。
空室率が高止まりしているなどオフィス賃貸市場は依然芳しくないものの、金融緩和政策や相続税法改正を背景に賃貸
マンション等の投資用不動産の取引が活発であり、中には前面路線価を大きく上回る価格での取引も見られるようにな
ってきた。取引価格帯は規模、用途等によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、収益用地或いは事業所用地の取引市場が回復傾向にあるという現下の市場実態を直接的に反映せしめてい
る点で説得力がある。一方、賃貸マンション等の収益用不動産の取引が多くなりつつあるが、投資採算価値は建物の用
途や仕様等によりまちまちの結果となるため、収益価格の相対的信頼性は低いと言わざるを得ない。従って、比準価格
を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討結果をも踏まえ、本件鑑定評価額を頭書のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺堺 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 204,000 円／㎡

[110.3]
100

100
[100.0]

100
[ 98.9]

[100.0]
100

228,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    206,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復基調が続いており、個人
消費は持ち直している。なお、住宅建設は弱
含んでいる。

店舗ビルや共同住宅等が混在する商業地域で
あり、地域要因に大きな変動は認められない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺堺 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０２ -3	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (80,300)
b	５０４ -112	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m府道、中間画地		近商 (80,300)
c	５１２ -102	堺市堺区		更地	（　）	不整形	南東27m府道、中間画地		近商都市計画道路 (80,300)
d	５１５ -4	堺市堺区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 208,632	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	227,409	100 [ 92.5]	245,848	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	246,000
b	(　 ) 235,127	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	245,708	100 [ 98.6]	249,197		249,000
c	(　 ) 200,723	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	251,848	100 [ 101.6]	247,882		248,000
d	(　 ) 315,261	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	335,438	100 [ 129.8]	258,427		258,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +26.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 248,000 円／㎡]

堺堺 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,486,572	2,741,287	10,745,285	9,503,400	1,241,885	（　0.9268） 1,150,979	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	25,577,311 円　　　　（　 163,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺堺 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	112.00	Ｓ5	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	360 ％	157 ㎡	8.0 m x 19.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、店舗はスケルトン、事務所は標準仕様とした。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	112.00	80.0	89.60	2,750	246,400	6.0	1,478,400
							3.0	739,200
2～ 2	事務所	112.00	85.0	95.20	2,370	225,624	6.0	1,353,744
							3.0	676,872
3～ 5	事務所	112.00	85.0	95.20	2,322	221,054	6.0	1,326,324
							3.0	663,162
～

～

計		560.00	84.0	470.40		1,135,186		6,811,116
								3,405,558

⑨年額支払賃料	1,135,186 円　×　12ヶ月　＝　 13,622,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 470.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	26,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 624,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,622,232 円　　×　　 9.0 ％＋　　　 624,000 円　　×　　 9.0 ％　＝　　 1,282,161 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,964,071 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,811,116 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,981 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,405,558 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 460,520 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,486,572 円　　　　（　 85,902 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０４（賃）　　　　-1	2,292 ( 2,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,488	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,420 円/㎡　月額支払賃料（　 2,322 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５１２（賃）　　　　-4	1,897 ( 1,834)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,127
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺堺 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	564,000 円	141,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	427,387 円	14,246,232　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 269,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,198,500 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,741,287 円　（　　　　　　 17,460 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9268

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,503,400 円（　　　　　 60,531 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,486,572 円
②総費用	2,741,287 円
③純収益　①－②	10,745,285 円
④建物等に帰属する純収益	9,503,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,241,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,150,979 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,331 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,577,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,000 円／㎡）