別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 堺堺 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -9 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　廣澤　淳一 印  TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区砂道町１丁１８番１００ ｢砂道町１－１２－９｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模戸建住宅に作 業所等も見られる住 宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 浅香山 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　４ｍ 市道 交通 施設 浅香山駅北西方 400m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 大和川に近い小規模戸建住宅に作業場等も見られる住宅地域である。当該地域は、南海高野・本線の乗り入れ可 能なエリアで、大型商業施設等にも近く利便性は良好である。従って、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね堺区北部、南海高野線、南海本線、ＪＲ阪和線沿線の住宅地域である。需要者は、堺市在住の一次 取得者が中心であり、圏外からの需要も見受けられる。従来町工場等が随所に見られたが、近年は工場が閉鎖され、そ の跡地で戸建分譲されるケースが多い。複数の鉄道路線が利用可能で利便性が良好であること等から需要は底堅い。土 地１００㎡程度で１，４００万円程度、新築戸建（土地３０坪程度）で２，０００万円台後半が需要の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用取引が支配的であるため市場実態を反映した比準価格は説得力を有する。収益価格は、近隣地域では 戸建住宅の賃貸市場が未成熟であり、また標準的画地の規模が小さく賃貸住宅の建設が現実的でないため試算しなかっ た。当該地域の需要者は、快適性・利便性に着目し周辺相場を重視して購入決定するものと判断されるため、本件では 、代表標準地との均衡に留意し、市場実態を反映した比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [112.5] [101.0] 100 139,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに改善しており、個人消費・設 備投資ともにやや増加傾向にある。また、住 宅需要についても堅調で、地価は安定的に推 移している。 南方約１５０ｍの協和発酵工業高須工場跡地 にコーナン・万代スーパー堺高須店の複合商 業施設がオープンし、利便性が増している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％