鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１１７ -1	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	中央１１７ -5	大阪市中央区		底地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	中央１１７ -13	大阪市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	中央１０２ -6	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東7.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	中央１０２ -8	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.8m市道、中間画地		商業船場建築線地区計画等 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 878,474	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	1,037,347	100 [ 85.3]	1,216,116	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 -5.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	1,160,000
b	(　 542,954) 775,649	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	822,188	100 [ 66.6]	1,234,517		1,170,000
c	(　 ) 975,763	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.9]	1,179,000	100 [ 94.3]	1,250,265		1,190,000
d	(　 ) 1,288,256	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,391,316	100 [ 109.7]	1,268,292		1,200,000
e	(　 ) 1,010,581	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	1,173,578	100 [ 95.3]	1,231,456		1,170,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.2	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -36.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,180,000 円／㎡]

大阪中央 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	169,354,271	33,716,997	135,637,274	96,831,000	38,806,274	（　0.9374） 36,377,001	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	983,162,189 円　　　　（　 980,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	622.00	ＲＣ8F1B	5,598.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火船場建築線	100 ％	600 ％	600 ％	1,003 ㎡	25.8 m x 38.8 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所で各階部分貸し。地下１階は駐車場（自走式及び機械式）を計１６台を想定。

⑦有効率　 73.9 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場等	622.00

1～ 1	店舗	622.00	70.0	435.40	3,900	1,698,060	10.0	16,980,600
							0.0	0
2～ 8	事務所	622.00	85.0	528.70	3,372	1,782,776	10.0	17,827,760
							0.0	0
～

～

計		5,598.00	73.9	4,136.30		14,177,492		141,774,920
								0

⑨年額支払賃料	14,177,492 円　×　12ヶ月　＝　 170,129,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,136.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	170,129,904 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 8,842,495 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	168,007,409 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	141,774,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,346,862 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	169,354,271 円　　　　（　 168,848 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０３賃　　　　-6	2,420 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,361	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,400 円/㎡　月額支払賃料（　 3,372 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１０３賃　　　　-7	3,041 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,442
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,770,000 円	1,590,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	5,305,497 円	176,849,904　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,946,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,515,000 円	1,590,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,590,000 円	1,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,590,000 円	1,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 33,716,997 円　（　　　　　　 33,616 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,590,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 5,598.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	96,831,000 円（　　　　　 96,541 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	169,354,271 円
②総費用	33,716,997 円
③純収益　①－②	135,637,274 円
④建物等に帰属する純収益	96,831,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	38,806,274 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	36,377,001 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,268 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 983,162,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 980,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
大阪中央 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-10

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　石丸　都子

印

TEL.

鑑定評価額

1,120,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区北久宝寺町２丁目５番｢北久宝寺町２－５－９｣				②地積　(㎡)	1,003 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）船場建築線 (100,600)
	1:1.5	事務所兼店舗ＳＲＣ11F2B	中高層の事務所、店舗ビルが建ち並ぶ商業地域	南7.8m市道	水道、ガス、下水	堺筋本町 340m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 39.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．８ｍ市道

交通

施設

堺筋本町駅南西方

340m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
船場建築線

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所、店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。特に大きな地域変動要因は認められず、当面はほぼ現
状のまま推移するものと思われる。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

船場建築線　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 955,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大阪市中心部の商業地域である。需要者の中心は、不動産会社、自用目的の法人や投資法人等である。景
気は緩やかな回復傾向にあり、事務所ビルは空室率低下や賃料の上昇等、賃貸市場は好調であることから、事務所ビル
の開発素地の取引需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。画地規模等の条件により価格にバラつきがあり、中心
価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層の事務所、店舗ビルが建ち並ぶ商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する事例
から求めており、市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、想定
要素を含んでおり相対的規範性にやや劣る。需要者は市場性や収益性等を指標とすることから、本件では市場実態を反
映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,460,000 円／㎡

[119.9]
100

100
[ 95.0]

100
[156.0]

[ 95.0]
100

1,120,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    970,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は輸出を中心に弱さが長引いているもの
の緩やかに回復しており、個人消費も持ち直
している。不動産市況は好調で、地価は上昇
傾向にある。

特に大きな変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 -5.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+15.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１０８ -17	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	西11m市道、南8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	中央１０８ -18	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南28.5m府道、西6m、角地		商業 (100,600)
c	中央１１７ -13	大阪市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	中央１０２ -9	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 519,000	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	610,588	100 [ 51.5]	1,185,608	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 -5.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	1,130,000
b	(　 ) 887,000	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	892,167	100 [ 74.8]	1,192,737		1,130,000
c	(　 ) 975,763	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.9]	1,179,000	100 [ 96.0]	1,228,125		1,170,000
d	(　 ) 897,436	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	969,231	100 [ 73.4]	1,320,478		1,250,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 +1.60	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,150,000 円／㎡]

大阪中央 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	155,043,643	33,193,044	121,850,599	84,042,000	37,808,599	（　0.9374） 35,441,781	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	957,885,973 円　　　　（　 955,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	622.00	ＲＣ8F1B	5,598.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火船場建築線	100 ％	600 ％	600 ％	1,003 ㎡	25.8 m x 38.8 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～８階は事務所、各階分割貸を想定。地下１階は駐車場（自走式及び機械式）１６台。

⑦有効率　 73.9 ％
の理由

同種・同規模の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	622.00

1～ 1	店舗	622.00	70.0	435.40	3,535	1,539,139	12.0	18,469,668
							0.0	0
2～ 8	事務所	622.00	85.0	528.70	3,065	1,620,466	10.0	16,204,660
							0.0	0
～

～

計		5,598.00	73.9	4,136.30		12,882,401		131,902,288
								0

⑨年額支払賃料	12,882,401 円　×　12ヶ月　＝　 154,588,812 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,136.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	38,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	154,588,812 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 7,296,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 8,094,241 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	153,790,571 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	131,902,288 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,253,072 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	155,043,643 円　　　　（　 154,580 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０３賃　　　　-7	3,041 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,072	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,091 円/㎡　月額支払賃料（　 3,065 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１０９賃　　　　-3	2,592 ( 2,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,115
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,900,000 円	1,380,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,856,544 円	161,884,812　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,946,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,730,000 円	1,380,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,380,000 円	1,380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,380,000 円	1,380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 33,193,044 円　（　　　　　　 33,094 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,380,000,000 円	設計監理料率　 234,000 円／㎡　×　 5,598.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	84,042,000 円（　　　　　 83,791 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	155,043,643 円
②総費用	33,193,044 円
③純収益　①－②	121,850,599 円
④建物等に帰属する純収益	84,042,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	37,808,599 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	35,441,781 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,336 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 957,885,973 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 955,000 円／㎡）