鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	天王寺１０３ -4	大阪市天王寺区		建付地	（　）	ほぼ台形	西11m市道、南8m、角地		２住居 (90,300)
b	中央１０２ -7	大阪市中央区		更地	（　）	不整形	西21.8m市道、南7.8m、角地		商業 (100,600)
c	阿倍野１０５ -2	大阪市阿倍野区		更地	（　）	台形	南西4m市道、北4m、角地		１住居 (90,240)
d	阿倍野１０６ -4	大阪市阿倍野区		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (80,300)
e	中央１０８ -3	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		２住居 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 628,812	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	616,366	100 [ 82.4]	748,017	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.9] 　　　　 100	740,000
b	(　 ) 933,568	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	991,565	100 [ 124.4]	797,078		788,000
c	(　 ) 561,371	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	550,364	100 [ 74.3]	740,732		733,000
d	(　 ) 527,803	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	527,803	100 [ 68.9]	766,042		758,000
e	(　 ) 559,000	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	566,525	100 [ 78.0]	726,314		718,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 749,000 円／㎡]

大阪中央 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,978,177,937	1,846,967,273	10	735,000	4,825.12	261,000	6,653.46
⑧開発法による価格	1,131,210,664 円　　　　（　 677,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,672 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,672.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
640.53 ㎡	6,653.46 ㎡	4,999.82 ㎡	1,653.64 ㎡	4,825.12 ㎡	Ｓ・10F ( 70 戸) 69㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.3 ％）	（ 397.9 ％）	（ 299.0 ％）	（ 98.9 ％）	（ 72.52 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防	90 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	54.4 ｍ 28.7 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

735,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 735,000 円／㎡　　×　　 4,825.12 ㎡　　＝　　　　 3,546,463,200 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,546,463,200 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 261,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 268,830 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 268,830 円／㎡　　×　　　 6,653.46 ㎡　　＝　　　　 1,788,649,652 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,546,463,200 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 354,646,320 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,143,295,972 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率，開発利潤率，危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	17 ヶ月	販売管理費(2期目)	22 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	283,717,056 円	( 8 ％)	×　　0.8737	（ 17 ヶ月）	＝　　 247,883,592 円
	販売総額(2期)	2,553,453,504 円	( 72 ％)	×　　0.8397	（ 22 ヶ月）	＝　　 2,144,134,907 円
	販売総額(3期)	709,292,640 円	( 20 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 586,159,438 円
収入合計		－	－	－	－	2,978,177,937 円
支出	建築工事費(1期)	178,864,965 円	( 10 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 167,846,883 円
	建築工事費(2期)	178,864,965 円	( 10 ％)	×　　0.8877	（ 15 ヶ月）	＝　　 158,778,429 円
	建築工事費(3期)	1,430,919,722 円	( 80 ％)	×　　0.8397	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,201,543,291 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	212,787,792 円	( 60 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 199,680,064 円
	販売管理費(2期)	141,858,528 円	( 40 ％)	×　　0.8397	（ 22 ヶ月）	＝　　 119,118,606 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,846,967,273 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,978,177,937 円　　－　　　　　　 1,846,967,273 円　　＝　　　　　 1,131,210,664 円 677,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大阪中央 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 -3

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　櫻井　孝茂

印

TEL.

鑑定評価額

1,190,000,000 円

１㎡当たりの価格

713,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	530,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区上町１丁目１５番２｢上町１－１５－１５｣				②地積　(㎡)	1,672 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	不整形 2:1	共同住宅ＲＣ10	中高層共同住宅のほか事務所も見られる住宅地域	南8m市道、東側道	水道、ガス、下水	玉造 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 55.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

玉造駅北西方

550m

法令

規制

２住居
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　中高層共同住宅のほか事務所が見られる住宅地域で、近隣で分譲マンションのシエリア大阪上町台パークタワ
ーが工事中である。住居系への移行が進んでおり、地価水準は依然として上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 748,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 677,000 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は大阪市中心部のマンション立地に適した住宅地域又は商業地域である。需要者の中心はマンション開発
業者であるが投資ファンドも含まれる。マンション市況を反映し分譲価格の設定に限度があり価格転嫁による事業リス
クの吸収が厳しくなっている。需要が強く物件供給が少ないため地価水準は上昇傾向で推移している。需要の中心とな
る価格帯は物件の規模及び形状等により幅があるが容積１種当たり７０～７５万円程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺でタワーマンションの建設が進行しており、近隣地域においても分譲マンションの開発を目的とする不動産取引
が中心である。賃貸目的の取引は限定されていることから、収益還元法の適用を断念し開発法による価格を試算した。
取引価格はデベロッパーの投資採算性に基づき決定されることから、開発法による価格を重視し実証性を有する比準価
格を関連づけ、代表標準地の価格との均衡に留意のうえ対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　天王寺 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 730,000 円／㎡

[107.7]
100

100
[100.0]

100
[109.0]

[ 98.9]
100

713,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しており、物件不足のな
か需要者の取得意欲は旺盛である。海外経済
の動向に加え消費税率の引上げ後の動向に留
意を要する。

地域内でタワーマンションの開発が計画され
マンション用地の需要が強く、収益物件に対
する投資意欲も旺盛で地価水準は上昇傾向が
続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　  +0.3
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１０８ -4	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北3.3m私道、西3m、角地		２住居駐車場整備地区 (90,240)
b	中央１０８ -12	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		２住居 (80,300)
c	中央１０８ -17	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	西11m市道、南8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	中央１１３ -3	大阪市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	中央１１６ -4	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 513,000	100 [ 100.0]	[ 113.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.2]	667,724	100 [ 88.1]	757,916	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.9] 　　　　 100	750,000
b	(　 ) 816,000	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	829,735	100 [ 111.1]	746,836		739,000
c	(　 ) 519,000	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	610,588	100 [ 80.4]	759,438		751,000
d	(　 ) 426,174	100 [ 80.0]	[ 109.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	583,858	100 [ 77.2]	756,293		748,000
e	(　 ) 722,427	100 [ 100.0]	[ 113.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	817,787	100 [ 107.1]	763,573		755,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.4	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +1.60	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	関係者間取引	％／月 +1.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 -25.3
d	関係者間取引	％／月 +1.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 748,000 円／㎡]

大阪中央 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する土地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,047,672,403	1,915,348,271	10	758,000	4,825.12	275,000	6,653.46
⑧開発法による価格	1,132,324,132 円　　　　（　 677,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,672 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,672.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
640.53 ㎡	6,653.46 ㎡	4,999.82 ㎡	1,653.64 ㎡	4,825.12 ㎡	ＲＣ・10F ( 75 戸) 64㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.3 ％）	（ 397.9 ％）	（ 299.0 ％）	（ 98.9 ％）	（ 72.52 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防	90 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	54.4 ｍ 28.7 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

758,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 758,000 円／㎡　　×　　 4,825.12 ㎡　　＝　　　　 3,657,440,960 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,657,440,960 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 275,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 283,250 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 283,250 円／㎡　　×　　　 6,653.46 ㎡　　＝　　　　 1,884,592,545 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	不要
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,657,440,960 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 365,744,096 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,250,336,641 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率，開発利潤率，危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	24 ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	182,872,048 円	( 5 ％)	×　　0.9236	（ 10 ヶ月）	＝　　 168,900,624 円
	販売総額(2期)	182,872,048 円	( 5 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 158,513,491 円
	販売総額(3期)	3,291,696,864 円	( 90 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 2,720,258,288 円
収入合計		－	－	－	－	3,047,672,403 円
支出	建築工事費(1期)	188,459,255 円	( 10 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 176,850,165 円
	建築工事費(2期)	188,459,255 円	( 10 ％)	×　　0.8807	（ 16 ヶ月）	＝　　 165,976,066 円
	建築工事費(3期)	1,507,674,036 円	( 80 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,245,941,823 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	146,297,638 円	( 40 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 137,285,703 円
	販売管理費(2期)	146,297,638 円	( 40 ％)	×　　0.8807	（ 16 ヶ月）	＝　　 128,844,330 円
	販売管理費(3期)	73,148,819 円	( 20 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 60,450,184 円
支出合計		－	－	－	－	1,915,348,271 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,047,672,403 円　　－　　　　　　 1,915,348,271 円　　＝　　　　　 1,132,324,132 円 677,000 円／㎡