鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１１３ -6	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.5m道路、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,240)
b	北１０１ -1	大阪市北区		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
c	西１１５ -1	大阪市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	東9.1m市道、南8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,546)
d	西１１４ -3	大阪市西区		貸家建付地	（　）	台形	北8m市道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	中央１０２ -9	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 515,411	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	553,814	100 [ 72.0]	769,186	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	769,000
b	(　 ) 880,182	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	915,389	100 [ 114.5]	799,466		799,000
c	(　 ) 626,566	100 [ 100.0]	[ 119.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	707,470	100 [ 87.6]	807,614		808,000
d	(　 ) 655,811	100 [ 100.0]	[ 119.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	758,958	100 [ 98.8]	768,176		768,000
e	(　 ) 897,436	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	969,231	100 [ 121.9]	795,103		795,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +2.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +2.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +2.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +2.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 788,000 円／㎡]

大阪北 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,527,061	2,283,799	8,243,262	5,870,760	2,372,502	（　0.9578） 2,272,382	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	61,415,730 円　　　　（　 608,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	72.00	ＲＣ5	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	360 ％	101 ㎡	7.3 m x 16.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所を想定。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	72.00	60.0	43.20	3,400	146,880	12.0	1,762,560
							0.0	0
2～ 5	事務所	72.00	85.0	61.20	3,140	192,168	10.0	1,921,680
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	80.0	288.00		915,552		9,449,280
								0

⑨年額支払賃料	915,552 円　×　12ヶ月　＝　 10,986,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,986,624 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 549,331 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,437,293 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,449,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,768 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,527,061 円　　　　（　 104,228 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１０７賃　　　　-9	2,772 ( 2,699)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,080	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,166 円/㎡　月額支払賃料（　 3,140 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北１０９賃　　　　-4	3,111 ( 3,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,275
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	482,000 円	96,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	329,599 円	10,986,624　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 460,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 819,400 円	96,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,400 円	96,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,400 円	96,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,283,799 円　（　　　　　　 22,612 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,400,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,870,760 円（　　　　　 58,126 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,527,061 円
②総費用	2,283,799 円
③純収益　①－②	8,243,262 円
④建物等に帰属する純収益	5,870,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,372,502 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,272,382 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,499 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,415,730 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 608,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大阪北 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪北 5-23

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　櫻井　孝茂

印

TEL.

鑑定評価額

75,000,000 円

１㎡当たりの価格

743,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市北区中崎西２丁目３０番１｢中崎西２－３－１４｣				②地積　(㎡)	101 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,360)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ6	中規模の事務所ビル等が建ち並ぶ既成商業地域	西6m市道	水道、ガス、下水	中崎町 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

中崎町駅西方

250m

法令

規制

商業
(90,360)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　中規模の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、結婚式場ブルーグレース大阪が開業し、分譲マンションプレミ
スト梅田が工事中である。梅田ターミナルに近いため地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 783,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 600,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は梅田エリアの北東側の幹線道路背後の商業地域である。需要者の中心は自社ビル目的の中小事業者、収
益物件目的の不動産会社及び投資ファンドであり、画地規模によってはマンション等のデベロッパーも参入する。圏内
の賃貸市場はビル空室率の改善が見られ、需給は安定しており地価水準は上昇傾向が続いている。市場での中心価格帯
は需要者の属性や物件の形状・規模等によりバラツキがあり見いだし難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は結婚式場の開設及び分譲マンションの建築工事が進行しており用途の多様化が期待される。比準価格は価
格牽連性を有する取引事例から求めた価格で市場の実態を反映している。収益価格は賃料や投資利回りの変動リスクに
より長期的な収支予測に確実性を欠くためやや信頼性が劣る。したがって、比準価格を標準とし収益価格を比較考量し
て、代表標準地との均衡に留意のうえ対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪北 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 670,000 円／㎡

[114.9]
100

100
[100.0]

100
[103.6]

[100.0]
100

743,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    638,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の緩やかな回復、低金利のもと投資マネ
ーが不動産市場に流入し需要は旺盛な状況に
ある。海外経済及び消費税率引上げ後の動向
に注意を要する。

事務所ビルは多いが地域内で結婚式場の開設
及び分譲マンションの建設が進行しており、
地域要因に変化が見られ地価水準は上昇傾向
が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.2
環境　　　　　　  -1.1
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+16.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１０２ -8	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	北１０２ -15	大阪市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m道路、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,330)
c	北１０２ -17	大阪市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
d	北１１３ -1	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.6m私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,240)
e	北１１３ -6	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.5m道路、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 523,437	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	557,984	100 [ 70.3]	793,718	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	794,000
b	(　 ) 596,330	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	632,110	100 [ 81.0]	780,383		780,000
c	(　 ) 742,023	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	771,704	100 [ 98.2]	785,849		786,000
d	(　 ) 346,797	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	369,472	100 [ 51.6]	716,031		716,000
e	(　 ) 515,411	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	553,814	100 [ 67.2]	824,128		824,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.8
b	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +0.7
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.1	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.1	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 783,000 円／㎡]

大阪北 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する土地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,299,309	2,452,431	8,846,878	6,455,400	2,391,478	（　0.9374） 2,241,771	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	60,588,405 円　　　　（　 600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	72.00	ＲＣ5	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	360 ％	101 ㎡	7.3 m x 16.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所を想定。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	72.00	70.0	50.40	3,630	182,952	8.0	1,463,616
							3.0	548,856
2～ 5	事務所	72.00	80.0	57.60	3,420	196,992	6.0	1,181,952
							3.0	590,976
～

～

～

計		360.00	78.0	280.80		970,920		6,191,424
								2,912,760

⑨年額支払賃料	970,920 円　×　12ヶ月　＝　 11,651,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,651,040 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 699,062 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,951,978 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,191,424 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,199 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,912,760 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 289,132 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,299,309 円　　　　（　 111,874 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１０７賃　　　　-8	5,497 ( 5,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	3,926	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,750 円/㎡　月額支払賃料（　 3,630 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北１０７賃　　　　-9	2,772 ( 2,699)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,647
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	530,000 円	106,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	349,531 円	11,651,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 459,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 901,000 円	106,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,452,431 円　（　　　　　　 24,281 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,455,400 円（　　　　　 63,915 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,299,309 円
②総費用	2,452,431 円
③純収益　①－②	8,846,878 円
④建物等に帰属する純収益	6,455,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,391,478 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,241,771 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,196 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,588,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 600,000 円／㎡）