別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 平野 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平野 -11 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　幸一 印  TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市平野区加美北８丁目８７番１９ ｢加美北８－１－４｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1.5:1 住宅 Ｓ3 小規模一般住宅、公 営住宅等が混在する 住宅地域 東4m私道 水道、ガス、下水 衣摺加美北 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 衣摺加美北駅南西方 650m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅、公営住宅等が混在する既成住宅地域として熟成しており、現況を維持して推移するものと予測 する。なお、新駅から新大阪駅への延伸については、現時点で影響は限定的とみられるが、注視を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平野区北部を中心に、ＪＲおおさか東線及び関西本線、地下鉄千日前線「南巽」駅勢圏の住宅地域一帯 。主たる需要者は、地縁を有する住宅購入者で圏外からの転入は少ない。「衣摺加美北」駅の開業及び新大阪駅への延 伸効果については、駅利用の選択肢が増え、新駅近接等の当該影響を受ける地区ではプラス要因となるが、現在のとこ ろ影響は限定的である。中心的価格帯は、新築戸建で２５００万円から３０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内の標準的画地にあっては、自用の小規模住宅としての利用が支配的で、画地規模等から賃貸共同住宅の想定 が困難と判断し、収益価格の試算を断念した。また、売買市場では自用目的での取引が中心であり、各事例の軽重を加 味して決定した比準価格の信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標 準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平野 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    174,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [106.0] [102.0] 100 161,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    162,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地市場では、超低金利による良好な資金 調達環境が継続しており、利便性の高い地域 を中心に需要は安定している。 徒歩圏に新駅が開業し、交通アクセスの改善 が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％