鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

住之江 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０６ -20	大阪市住之江区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12.5m道路、中間画地		準工 (60,300)
b	２０６ -38	大阪市西成区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、東3m、二方路		準工 (90,200)
c	５０７ -26	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.7m市道、東5.1m、西5.4m、北5.4m、四方路		工業 (60,200)
d	２１０ -102	大阪市住之江区		底地	（　）	長方形	南30m道路、北20m、二方路		準工臨港地区 (60,300)
e	２１０ -19	大阪市住之江区		建付地	（　）	長方形	西20m道路、中間画地		準工臨港地区 (60,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,748	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,292	100 [ 110.2]	82,842	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,800
b	(　 ) 96,760	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,760	100 [ 118.5]	81,654		81,700
c	(　 ) 94,052	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	92,956	100 [ 111.8]	83,145		83,100
d	(　 83,334) 104,168	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	102,738	100 [ 125.5]	81,863		81,900
e	(　 ) 159,929	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	158,979	100 [ 100.5]	158,188		158,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,500 円／㎡]

住之江 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に存することから、再調達原価の算定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,536,007	6,544,806	22,991,201	13,684,000	9,307,201	（　0.9527） 8,866,970	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	201,522,045 円　　　　（　 56,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

住之江 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	2,140.00	Ｓ1	2,140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専臨港地区	60 ％	200 ％	200 ％	3,575 ㎡	51.9 m x 68.7 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの鉄骨造の倉庫を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	2,140.00	100.0	2,140.00	1,216	2,602,240	4.0	10,408,960
							2.0	5,204,480
～

～

～

～

計		2,140.00	100.0	2,140.00		2,602,240		10,408,960
								5,204,480

⑨年額支払賃料	2,602,240 円　×　12ヶ月　＝　 31,226,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,226,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,498,150 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,728,730 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,408,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 95,762 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,204,480 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 711,515 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,536,007 円　　　　（　 8,262 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０賃　　　　-21	1,536 ( 1,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,269	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,250 円/㎡　月額支払賃料（　 1,216 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１５賃　　　　-9	1,186 ( 1,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,248
c	２１５賃　　　　-10	1,267 ( 1,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 95.0]	1,235

住之江 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	880,000 円	220,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	936,806 円	31,226,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,418,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,870,000 円	220,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	220,000 円	220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	220,000 円	220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,544,806 円　（　　　　　　 1,831 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	220,000,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 2,140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 50 ％　＋　0.0669 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,684,000 円（　　　　　 3,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,536,007 円
②総費用	6,544,806 円
③純収益　①－②	22,991,201 円
④建物等に帰属する純収益	13,684,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,307,201 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,866,970 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,480 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,522,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
住之江 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

住之江 9-1

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　大西　薫

印

TEL.

鑑定評価額

291,000,000 円

１㎡当たりの価格

81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市住之江区平林南１丁目３番１６外｢平林南１－３－３３｣				②地積　(㎡)	3,575 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）臨港地区
	1:1.5	倉庫Ｓ2	中規模の配送センター等の多い工業地域	西11m市道	水道、ガス、下水	平林 520m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 120 ｍ、北 400 ｍ

②標準的使用

低層倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 3,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

平林駅北西方

520m

法令

規制

工専
(60,200)
臨港地区

⑤地域要因の将
　来予測

倉庫、配送センター等が建ち並ぶ工業地域として成熟しており、地域要因に特段の変動は見られない。倉庫等の
需要は堅調であり、当面は現状のままで維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は住之江区及び周辺市区内の倉庫や工場等が建ち並ぶ工業（流通業務）地域で、やや広域的である。需要者
の中心は物流関連を中心とする法人事業者或いは投資家といえる。貯木場そばという立地や、借地が多く、土地の供給
は依然少ないが、需要は安定的である。地価動向は規模等の個別性により強弱があり、取引規模や取引形態等が多様で
、ばらつきがあり、更に、取引も少なく、中心的価格帯の把握は困難といえる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は中規模の配送センター等の多い工業地域に存する。地域的要因から取引件数が少ないが、画地規模から自用目
的が取引の中心といえる。比準価格は広域的に収集し採用した取引事例より求められた価格で、市場の実態を反映した
価格として規範性は高い。収益価格は理論的数値であるが、想定要素が多く低位に求められた。従って、比準価格を標
準に、収益価格を比較考量し、類似の標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復基調が続く中、物流・通
販事業の需要は堅調である。住之江区の工業
地への需要はやや強含みとなっている。

借地が多く、土地の供給が少ないが、安定的
な需要が見込まれ、地価はやや強含みである
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

住之江 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０６ -20	大阪市住之江区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12.5m道路、中間画地		準工 (60,300)
b	５０７ -26	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.7m市道、東5.1m、西5.4m、北5.4m、四方路		工業 (60,200)
c	５０３ -24	堺市美原区		建付地	（　）	ほぼ整形	東8m府道、中間画地		準工 (60,200)
d	５０６ -6	堺市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西7m市道、北東6.8m、南東7m、南西6.8m、四方路		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,748	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,292	100 [ 110.2]	82,842	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,800
b	(　 ) 94,052	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	92,956	100 [ 111.8]	83,145		83,100
c	(　 ) 43,991	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,991	100 [ 65.5]	67,162		67,200
d	(　 ) 144,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	138,073	100 [ 118.2]	116,813		117,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,800 円／㎡]

住之江 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,305,520	6,529,995	22,775,525	13,284,000	9,491,525	（　0.9492） 9,009,356	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	204,758,091 円　　　　（　 57,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

住之江 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	2,140.00	Ｓ1	2,140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専臨港地区	60 ％	200 ％	200 ％	3,575 ㎡	51.9 m x 68.7 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造の倉庫の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	2,140.00	100.0	2,140.00	1,213	2,595,820	6.0	15,574,920
							2.0	5,191,640
～

～

～

～

計		2,140.00	100.0	2,140.00		2,595,820		15,574,920
								5,191,640

⑨年額支払賃料	2,595,820 円　×　12ヶ月　＝　 31,149,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,149,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,491,987 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,657,853 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,574,920 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 143,289 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,191,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 504,378 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,305,520 円　　　　（　 8,197 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１５賃　　　　-9	1,186 ( 1,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,210	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,240 円/㎡　月額支払賃料（　 1,213 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０賃　　　　-21	1,536 ( 1,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,269
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

住之江 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,025,000 円	205,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	934,495 円	31,149,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,418,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,742,500 円	205,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,529,995 円　（　　　　　　 1,827 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	205,000,000 円	設計監理料率　 93,000 円／㎡　×　 2,140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0648	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,284,000 円（　　　　　 3,716 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,305,520 円
②総費用	6,529,995 円
③純収益　①－②	22,775,525 円
④建物等に帰属する純収益	13,284,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,491,525 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,009,356 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,520 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,758,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,300 円／㎡）