鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

住之江 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	阿倍野１１８ -11	大阪市阿倍野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東27m府道、中間画地		商業高度地区2種最低 (98,365)
b	２０４ -14	大阪市住吉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m府道、中間画地		２住居 (80,282)
c	２０４ -23	大阪市東住吉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m府道、中間画地		準住居 (80,300)
d	２０６ -41	大阪市西成区		建付地	（　）	ほぼ台形	東17m市道、南4m、角地		１住居 (100,300)
e	２１３ -16	大阪市大正区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東40m府道、西4m、二方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 397,398	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	406,936	100 [ 141.6]	287,384	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	302,000
b	(　 ) 196,622	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	218,469	100 [ 78.9]	276,894		291,000
c	(　 ) 331,931	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	331,931	100 [ 100.5]	330,280		347,000
d	(　 ) 200,873	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	198,960	100 [ 70.6]	281,813		296,000
e	(　 ) 280,942	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	280,942	100 [ 88.0]	319,252		335,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +46.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 299,000 円／㎡]

住之江 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,224,333	6,136,933	22,087,400	18,316,800	3,770,600	（　0.9534） 3,594,890	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	83,602,093 円　　　　（　 242,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

住之江 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	185.96	ＲＣ9	1,219.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	345 ㎡	19.1 m x 18.1 m	前面道路：府道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階の店舗はフロア貸、２階の事務所はフロア貸、３～９階の住宅はワンルームタイプ（約２２㎡）を想定する。

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

類似建設事例の標準的な有効率と判断する。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	168.94	71.7	121.19	2,446	296,431	8.0	2,371,448
							4.0	1,185,724
2～ 2	事務所	141.32	94.4	133.36	2,100	280,056	10.0	2,800,560
							0.0	0
3～ 5	住宅	129.84	85.0	110.40	2,277	251,381	1.0	251,381
							2.0	502,762
6～ 7	住宅	129.84	85.0	110.40	2,300	253,920	1.0	253,920
							2.0	507,840
8～ 9	住宅	129.84	85.0	110.40	2,323	256,459	1.0	256,459
							2.0	512,918

計		1,219.14	84.3	1,027.35		2,351,388		6,946,909
								4,735,526

⑨年額支払賃料	2,351,388 円　×　12ヶ月　＝　 28,216,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,027.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,216,656 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,446,833 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,489,823 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,946,909 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,996 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,735,526 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 668,514 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,224,333 円　　　　（　 81,810 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１２賃　　　　-6	1,622 ( 1,586)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,575	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,583 円/㎡　月額支払賃料（　 2,446 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１６賃　　　　-4	2,510 ( 2,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,590
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

住之江 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,440,000 円	288,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,446,833 円	28,936,656　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 226,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,448,000 円	288,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,136,933 円　（　　　　　　 17,788 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	288,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,219.14 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,316,800 円（　　　　　 53,092 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,224,333 円
②総費用	6,136,933 円
③純収益　①－②	22,087,400 円
④建物等に帰属する純収益	18,316,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,770,600 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,594,890 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,420 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,602,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 242,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
住之江 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

住之江 5-1

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　中村　雄一

印

TEL.

鑑定評価額

99,400,000 円

１㎡当たりの価格

288,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市住之江区南加賀屋２丁目５６番１｢南加賀屋２－８－２５｣				②地積　(㎡)	345 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1	診療所、店舗兼共同住宅等ＲＣ8	中高層店舗兼共同住宅、店舗等が集まる商業地域	西40m府道、北側道	水道、ガス、下水	住之江公園 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地又は低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ府道

交通

施設

住之江公園駅南東方

60m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前周辺かつ幹線道路にも面した商業地域として熟成しており、需給は安定的で、住之江区内においては集客力
もあり、繁華性に富む地域であることから、今後もやや強含み傾向は続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 294,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 228,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大阪市南部で、住之江区及びその周辺区に存する、駅前の商業地域及び幹線道路沿いの商業地域である。
需要者の中心はマンションデベロッパーや不動産業者であり、自己事業目的や収益目的の法人も認められる。近隣地域
は店舗兼共同住宅や低層店舗が存する商業地域で、商業集積度が高めで、需給動向は強含んでいる。市場における中心
の価格帯については、規模や建物利用用途により、多様性が認められるため、把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗兼共同住宅や店舗が集まる駅周辺及び幹線道路沿線の商業地域である。比準価格は地域的特性の類似する事例を価
格判定の基礎としており、市場性を反映した価格である。収益価格は収益性の観点から市場価値を反映した価格である
が、想定要素を含む。そこで主たる需要者の属性を考慮して、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上
、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　住吉 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 454,000 円／㎡

[107.9]
100

100
[100.0]

100
[175.4]

[105.0]
100

293,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    281,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は穏やかな回復傾向。総人口はやや減少
傾向であるが、商業集積度が高く、繁華性が
高い場合には、需要は強含み傾向にある。

住之江公園駅前及びその周辺並びに幹線道路
沿いにおいては、当該商業地域への需要は増
加傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +72.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

住之江 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０６ -19	大阪市住之江区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西27m国道、中間画地		商業 (100,400)
b	２１８ -15	大阪市住之江区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業 (80,360)
c	２０６ -5	大阪市西成区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西30m府道、中間画地		準工 (80,200)
d	２１８ -26	大阪市住之江区		更地	（　）	不整形	北25m市道、西8m、南8m、三方路		商業特別用途地区 (100,266)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 222,289	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	248,717	100 [ 95.0]	261,807	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	275,000
b	(　 ) 201,675	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	201,675	100 [ 71.9]	280,494		295,000
c	(　 ) 212,609	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	212,609	100 [ 75.6]	281,229		295,000
d	(　 ) 352,918	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	340,085	100 [ 114.9]	295,983		311,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 294,000 円／㎡]

住之江 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,638,295	6,020,085	20,618,210	17,071,500	3,546,710	（　0.9534） 3,381,433	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	78,637,977 円　　　　（　 228,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

住之江 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	187.00	ＲＣ9	1,219.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	345 ㎡	19.1 m x 18.1 m	前面道路：府道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所のフロア貸、３階以上は住宅で平均専有面積約２２㎡のシングルタイプ、平面の自走式駐車場４台

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

地域内の同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	168.94	71.7	121.19	2,800	339,332	8.0	2,714,656
							4.0	1,357,328
2～ 2	事務所	141.32	94.4	133.36	2,400	320,064	10.0	3,200,640
							0.0	0
3～ 5	住宅	129.84	85.0	110.40	2,014	222,346	1.0	222,346
							1.0	222,346
6～ 7	住宅	129.84	85.0	110.40	2,031	224,222	1.0	224,222
							1.0	224,222
8～ 9	住宅	129.84	85.0	110.40	2,080	229,632	1.0	229,632
							1.0	229,632

計		1,219.14	84.3	1,027.35		2,234,142		7,490,042
								2,932,074

⑨年額支払賃料	2,234,142 円　×　12ヶ月　＝　 26,809,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,027.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,809,704 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,376,485 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,153,219 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,490,042 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,155 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,932,074 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 413,921 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,638,295 円　　　　（　 77,212 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１５賃　　　　-7	1,887 ( 1,832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,926	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,041 円/㎡　月額支払賃料（　 2,014 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２０６賃　　　　-5	2,048 ( 2,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,156
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

住之江 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,425,000 円	285,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,376,485 円	27,529,704　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 226,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,422,500 円	285,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	285,000 円	285,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	285,000 円	285,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,020,085 円　（　　　　　　 17,450 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	285,000,000 円	設計監理料率　 223,000 円／㎡　×　 1,219.14 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0599	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,071,500 円（　　　　　 49,483 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,638,295 円
②総費用	6,020,085 円
③純収益　①－②	20,618,210 円
④建物等に帰属する純収益	17,071,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,546,710 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,381,433 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,801 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,637,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,000 円／㎡）