鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪鶴見 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０３ -41	大阪市鶴見区		建付地	（　）	長方形	北6m私道、中間画地		１住居 (80,200)
b	３１４ -33	大阪市鶴見区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居 (90,200)
c	３０３ -55	大阪市鶴見区		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (90,200)
d	３０８ -34	大阪市鶴見区		建付地	（　）	不整形	西4.3m私道、中間画地		工業 (60,200)
e	３１４ -17	大阪市鶴見区		建付地	（　）	不整形	南4m私道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 180,704	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	180,704	100 [ 78.0]	231,672	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	241,000
b	(　 ) 248,046	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	238,506	100 [ 104.0]	229,333		239,000
c	(　 ) 213,506	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	213,506	100 [ 92.0]	232,072		241,000
d	(　 ) 161,426	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	179,721	100 [ 79.5]	226,064		235,000
e	(　 ) 202,558	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	200,751	100 [ 87.6]	229,168		238,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

大阪鶴見 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,577,222	970,422	4,606,800	3,196,150	1,410,650	（　0.9512） 1,341,810	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	30,495,682 円　　　　（　 179,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪鶴見 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	200 ％	200 ％	170 ㎡	9.4 m x 18.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅（平均面積約４５㎡）を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の賃貸物件として標準的な率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,760	158,400	1.0	158,400
							3.0	475,200
2～ 3	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,787	160,830	1.0	160,830
							3.0	482,490
～

～

～

計		300.00	90.0	270.00		480,060		480,060
								1,440,180

⑨年額支払賃料	480,060 円　×　12ヶ月　＝　 5,760,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,760,720 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 460,858 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,299,862 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	480,060 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,417 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,440,180 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 272,943 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,577,222 円　　　　（　 32,807 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０８賃　　　　-7	1,778 ( 1,702)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	1,853	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,880 円/㎡　月額支払賃料（　 1,787 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１９賃　　　　-13	1,816 ( 1,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	1,891
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪鶴見 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	194,000 円	48,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	172,822 円	5,760,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 412,200 円	48,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 970,422 円　（　　　　　　 5,708 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,500,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,196,150 円（　　　　　 18,801 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,577,222 円
②総費用	970,422 円
③純収益　①－②	4,606,800 円
④建物等に帰属する純収益	3,196,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,410,650 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,341,810 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,893 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,495,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大阪鶴見 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪鶴見 -9

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　石黒　健二

印

TEL.

鑑定評価額

40,800,000 円

１㎡当たりの価格

240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市鶴見区放出東２丁目１１５番１１｢放出東２－６－２４｣				②地積　(㎡)	170 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	住宅ＬＳ2	一般住宅、マンション、作業所等混在の住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	放出 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 25 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

放出駅北西方

480m

法令

規制

１住居
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、共同住宅を中心に、事業所等も見受けられる地域であり、今後ともほぼ現状を維持するものと予測す
る。放出駅周辺の地価は、当面緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 240,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ片町線沿線等で、概ね鶴見区及び周辺区の住宅地域。需要者は、地元地縁者のほか、規模によって
は建売業者等である。放出駅周辺においては、おおさか東線開通による利便性向上、都心への接近性から、需要は概ね
安定的に推移している。更地は画地規模にばらつきがあり、取引総額はまちまちであるが、地価水準は㎡当たり２１万
円～２７万円程度が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域を含む周辺には、賃貸用の共同住宅も散見されるが、戸建住宅等を中心とする自己使用目的での取引が支配的
な地域である。収益用よりも、自用目的を中心に価格形成がなされていると判断し、信頼性のある取引事例により求め
た比準価格を標準とし、収益価格して、代表標準地の価格との均衡、単価と総額との関連等にも留意の上、上記のとお
り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪鶴見 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 253,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[101.0]

100
[109.5]

[104.0]
100

240,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    238,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

１００㎡未満の取引が大半を占め、取引価格
は概ね同水準で推移しているが、取引件数は
減少傾向にある。鶴見区の人口は概ね横這い
傾向。

放出駅周辺は以前に比べると選好性が上向い
ており、街路条件も良好な地域で、住宅需要
は堅調。地域における特段の変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +9.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪鶴見 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０８ -37	大阪市鶴見区		底地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	３１４ -17	大阪市鶴見区		建付地	（　）	不整形	南4m私道、中間画地		準工 (60,200)
c	３１４ -18	大阪市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		準工 (60,200)
d	３１４ -33	大阪市鶴見区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居 (90,200)
e	３１４ -34	大阪市鶴見区		建付地	（　）	不整形	東3.9m市道、北西3.1m、二方路		１住居 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 121,928) 243,856	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	245,807	100 [ 98.0]	250,823	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	261,000
b	(　 ) 202,558	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	200,751	100 [ 87.6]	229,168		238,000
c	(　 ) 203,169	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	201,157	100 [ 91.2]	220,567		229,000
d	(　 ) 248,046	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	238,506	100 [ 104.0]	229,333		239,000
e	(　 ) 227,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	227,212	100 [ 96.9]	234,481		244,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

大阪鶴見 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,348,417	979,180	4,369,237	3,255,460	1,113,777	（　0.9753） 1,086,267	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	24,687,886 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪鶴見 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	200 ％	200 ％	170 ㎡	9.4 m x 18.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ファミリータイプ　平均専有面積：約４５㎡

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種、同規模の標準的建物を基に設定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	90.0	90.00	1,732	155,880	1.0	155,880
							2.0	311,760
2～ 3	住宅	100.00	90.0	90.00	1,734	156,060	1.0	156,060
							2.0	312,120
～

～

～

計		300.00	90.0	270.00		468,000		468,000
								936,000

⑨年額支払賃料	468,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,616,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,616,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 449,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,166,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	468,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,306 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 936,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 177,391 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,348,417 円　　　　（　 31,461 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０８賃　　　　-5	1,789 ( 1,734)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,790	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,795 円/㎡　月額支払賃料（　 1,734 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０８賃　　　　-7	1,778 ( 1,702)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	1,853
c	３１４賃　　　　-10	1,855 ( 1,761)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,856

大阪鶴見 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	197,600 円	49,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	168,480 円	5,616,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 419,900 円	49,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 979,180 円　（　　　　　　 5,760 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,255,460 円（　　　　　 19,150 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,348,417 円
②総費用	979,180 円
③純収益　①－②	4,369,237 円
④建物等に帰属する純収益	3,255,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,113,777 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,086,267 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,390 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,687,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）