別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 淀川 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   淀川 -7 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　松谷　確 印  TEL.

鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市淀川区塚本６丁目２０番２２ ｢塚本６－８－１６｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が多い住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 塚本 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 塚本駅北方 650m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当面現状の住環 境を維持するものと予測する。地価は需要が概ね堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    227,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は淀川区内に存する住宅地域で、特にＪＲ東海道本線沿線を中心に阪急神戸線・宝塚線沿線の住宅地との代 替競争関係が強い。主な需要者は淀川区に地縁的選好性を有する一次取得者を中心とし、周辺区・市からの転入も見ら れる。駅から徒歩圏内にあり、生活上の利便性に比較的優れることから一定の需要がある。需要の中心となる価格帯は 、土地８０～１００㎡程度の新築戸建住宅で３千万円～３．５千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に賃貸用住宅の供給も一部に見られるが、当該標準地の画地条件により経済合理性を有する賃貸住宅の想定が現実 的ではないことから、収益価格は試算しなかった。当該地域は、主に自用目的の中小規模住宅の取引が中心であり、市 場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採 用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　淀川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    241,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.0] 100 [104.0] [101.0] 100 227,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    225,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は先行き不透明感はあるものの緩やかな 回復基調が続いており、不動産市場は低金利 を背景に一部の地域を除き概ね堅調に推移し た。 都心への接近性が優るため、住宅地としての 選好性が比較的高く、地価はやや上昇傾向で 推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％