鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西成 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０６ -38	大阪市西成区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、東3m、二方路		準工 (90,200)
b	２０４ -33	大阪市西成区		建付地	（　）	不整形	南11m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	２１７ -5	大阪市住之江区		建付地	（　）	不整形	西4m私道、南6m、準角地		工業 (60,200)
d	２１７ -6	大阪市住之江区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	２０６ -21	大阪市住之江区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、中間画地		１住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,760	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,760	100 [ 76.8]	125,990	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	129,000
b	(　 ) 124,040	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 88.4]	147,702	100 [ 110.3]	133,909		137,000
c	(　 ) 119,038	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	129,671	100 [ 76.7]	169,063		172,000
d	(　 ) 176,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	176,919	100 [ 127.6]	138,651		141,000
e	(　 ) 200,524	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	200,524	100 [ 122.8]	163,293		167,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

西成 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,887,890	1,938,720	7,949,170	6,383,080	1,566,090	（　0.9519） 1,490,761	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	34,668,860 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西成 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場、事務所兼共同住宅	198.00	Ｓ3	594.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	9.3 m x 35.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロアー貸しの工場兼事務所、２～３階：ファミリータイプ・平均専有面積約４５㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 91.8 ％
の理由

この種の低層施設としては概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	工場、事務所	198.00	89.9	178.00	1,470	261,660	3.0	784,980
							2.0	523,320
2～ 3	住宅	198.00	92.7	183.50	1,520	278,920	1.0	278,920
							2.0	557,840
～

～

～

計		594.00	91.8	545.00		819,500		1,342,820
								1,639,000

⑨年額支払賃料	819,500 円　×　12ヶ月　＝　 9,834,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 545.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,834,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 844,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,709,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,342,820 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,354 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,639,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 159,232 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	720,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 6,624 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,887,890 円　　　　（　 29,963 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０４賃　　　　-19	953 ( 927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,513	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,470 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１５賃　　　　-8	1,148 ( 1,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,486
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西成 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	489,500 円	97,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	316,620 円	10,554,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 832,100 円	97,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,900 円	97,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,900 円	97,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,938,720 円　（　　　　　　 5,875 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 594.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,383,080 円（　　　　　 19,343 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,887,890 円
②総費用	1,938,720 円
③純収益　①－②	7,949,170 円
④建物等に帰属する純収益	6,383,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,566,090 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,490,761 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,517 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,668,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
西成 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西成 9-3

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　中西　賢一

印

TEL.

鑑定評価額

44,900,000 円

１㎡当たりの価格

136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市西成区南津守３丁目５７番１６｢南津守３－２－２１｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:4	工場	中小規模工場のほか、住宅等も混在する工業地域	東8m市道、背面道	水道、ガス、下水	岸里 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層の工場、事務所兼共同住宅の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

岸里駅南西方

1.0km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動はなく、当面はほぼ現状のままで推移すると推測される。流通関連以外の設備投資はやや
力強さを欠くものの、需要は底堅さを増してきており、地価は概ね横ばい傾向にて推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の工場、事務所兼共同住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、西成区、住之江区及びその周辺市・区に存する工業地域である。需要者の中心は中小工場、倉庫
の取得を目的とする事業者等が大半を占めるが、建売住宅用素地としての需要も認められる。工場用途としての需要は
、景気回復傾向の中で底堅さを増してきている。地価水準は概ね坪当り４０万円～５０万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は工場、倉庫の他、一般住宅も散見される住工混在地域であり、賃貸マンション等の収益物件も見受けられる
が、自用目的の取引が主である。収益価格は、土地を含めた投資採算に見合う賃料水準が形成されておらず、やや低位
に試算されている。よって、現実の市場動向を充分反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準
地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西淀川 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 136,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[102.0]

[102.0]
100

136,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復傾向が続くなか、当区内でも一部で
事業活動が活発化しており、事業拡大等等に
伴う用地取得が見られる等需要は底堅さを増
してきている。

作業所、倉庫の他、住宅等も混在する地域要
因に急激な変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

西成 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１４ -20	堺市堺区		建付地	（　）	不整形	北東10.9m市道、南西5.8m、二方路		準工 (60,200)
b	２１０ -19	大阪市住之江区		建付地	（　）	長方形	西20m道路、中間画地		準工臨港地区 (60,300)
c	２１１ -27	大阪市西淀川区		更地	（　）	ほぼ台形	北西11m市道、南東6.6m、二方路		工業 (60,200)
d	２１７ -29	大阪市西淀川区		建付地	（　）	台形	南東8m市道、北8m、二方路		１住居 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 168,972	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	172,218	100 [ 125.0]	137,774	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 159,929	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	158,979	100 [ 117.1]	135,763		138,000
c	(　 ) 178,943	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	178,943	100 [ 126.3]	141,681		145,000
d	(　 ) 172,001	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	170,298	100 [ 126.3]	134,836		138,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

西成 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,985,065	1,922,222	8,062,843	6,449,890	1,612,953	（　0.9492） 1,531,015	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	34,795,795 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西成 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場、事務所兼共同住宅	198.00	Ｓ3	594.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	9.2 m x 35.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場、事務所兼共同住宅を想定し、１階工場、事務所、２階以上はファミリータイプ平均専有面積約４５㎡程度

⑦有効率　 91.8 ％
の理由

この種建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	工場、事務所	198.00	89.9	178.00	1,476	262,728	3.0	788,184
							2.0	525,456
2～ 3	住宅	198.00	92.7	183.50	1,533	281,306	1.0	281,306
							2.0	562,612
～

～

～

計		594.00	91.8	545.00		825,340		1,350,796
								1,650,680

⑨年額支払賃料	825,340 円　×　12ヶ月　＝　 9,904,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 545.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,904,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 849,926 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,774,154 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,350,796 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,427 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 8 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,650,680 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　 198,484 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,985,065 円　　　　（　 30,258 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１４賃　　　　-15	1,717 ( 1,717)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,577	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,568 円/㎡　月額支払賃料（　 1,533 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１４賃　　　　-23	1,332 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,549
c	２１４賃　　　　-24	1,342 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,579

西成 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	483,500 円	96,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	318,722 円	10,624,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 821,900 円	96,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,700 円	96,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,700 円	96,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,922,222 円　（　　　　　　 5,825 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,700,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 594.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,449,890 円（　　　　　 19,545 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,985,065 円
②総費用	1,922,222 円
③純収益　①－②	8,062,843 円
④建物等に帰属する純収益	6,449,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,612,953 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,531,015 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,639 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,795,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）