鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西成 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０６ -38	大阪市西成区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、東3m、二方路		準工 (90,200)
b	２０７ -29	大阪市港区		底地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
c	２１７ -5	大阪市住之江区		建付地	（　）	不整形	西4m私道、南6m、準角地		工業 (60,200)
d	２１３ -20	大阪市大正区		建付地	（　）	台形	南8m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
e	２０６ -20	大阪市住之江区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12.5m道路、中間画地		準工 (60,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,760	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,760	100 [ 125.5]	77,100	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,100
b	(　 95,379) 95,379	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	95,665	100 [ 103.5]	92,430		92,400
c	(　 ) 119,038	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	129,671	100 [ 126.0]	102,913		103,000
d	(　 ) 93,516	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	96,408	100 [ 92.7]	104,000		104,000
e	(　 ) 90,748	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,292	100 [ 117.8]	77,497		77,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,300 円／㎡]

西成 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,099,935	694,417	2,405,518	2,057,610	347,908	（　0.9742） 338,932	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	7,703,000 円　　　　（　 55,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西成 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	83.00	Ｓ3	249.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専臨港地区	60 ％	200 ％	200 ％	139 ㎡	8.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	工場	249.00	100.0	249.00	1,147	285,603	6.0	1,713,618
							0.0	0
～

～

～

～

計		249.00	100.0	249.00		285,603		1,713,618
								0

⑨年額支払賃料	285,603 円　×　12ヶ月　＝　 3,427,236 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 249.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,427,236 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 342,724 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,084,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,713,618 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,423 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,099,935 円　　　　（　 22,302 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１５賃　　　　-9	1,186 ( 1,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,164	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,153 円/㎡　月額支払賃料（　 1,147 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１５賃　　　　-10	1,267 ( 1,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,141
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西成 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,500 円	32,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	102,817 円	3,427,236　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,800 円	32,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 694,417 円　（　　　　　　 4,996 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,100,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 249.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 50 ％　＋　0.0669 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,057,610 円（　　　　　 14,803 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,099,935 円
②総費用	694,417 円
③純収益　①－②	2,405,518 円
④建物等に帰属する純収益	2,057,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	347,908 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	338,932 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,438 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,703,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
西成 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西成 9-2

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　翁長　正勝

印

TEL.

鑑定評価額

11,300,000 円

１㎡当たりの価格

81,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月14日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市西成区南津守５丁目２２番９４｢南津守５－９－７｣				②地積　(㎡)	139 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）臨港地区
	1:2	工場、倉庫兼事務所	中小規模の工場が建ち並ぶ工業団地	南東8m市道	水道、ガス、下水	北加賀屋 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層工場の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

北加賀屋駅北方

1.3km

法令

規制

工専
(60,200)
臨港地区

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した工業団地であり、今後とも現状の環境を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準は、集積性の高
い工業地への需要は堅調になっており、横ばい傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層工場の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は西成区を中心に大阪市内の隣接区等における工業地域及び工業系混在地域である。需要者は同一需
給圏内に地縁性のある事業者が中心になると考えられる。景気は拡大基調にあり、中小事業者による新規投資意欲にも
明るさが見え始めていることから地価は横ばい傾向で推移している。工業地の取引される規模等は多種多様であり、中
心になる価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法で採用した事例は同一需給圏内の工業地域等に存するものであり、比準価格は近時における市場の実態
を反映した実証性の高い価格である。収益価格は建物の建設と賃貸を想定した理論的な価格であるが、想定要素を多分
に含み、不安定になるきらいがある。したがって、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　住之江 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,200 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[100.7]

[100.0]
100

81,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区はインバウンド効果による景気拡大傾向
が顕著であり、地価は多くで横ばい乃至は上
昇となり、また、大きな上昇を示す商業地域
も見られる。

工業団地として十分に熟成しており、地域要
因に特段の変化はないものの、集積性の高さ
が下支えとなって、地価は横ばい傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

西成 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０５ -1	大阪市生野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西2.6m私道、中間画地		準工 (80,200)
b	５０５ -3	堺市西区		建付地	（　）	台形	東6m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	２０１ -12	大阪市生野区		底地	（　）	不整形	東4.2m市道、北5m、角地		準工 (90,300)
d	２１７ -23	大阪市西淀川区		底地	（　）	長方形	南東15m市道、南西6m、角地		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,083	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,083	100 [ 126.0]	84,987	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,000
b	(　 ) 82,640	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	93,492	100 [ 120.0]	77,910		77,900
c	(　 43,660) 87,320	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.8]	93,092	100 [ 110.3]	84,399		84,400
d	(　 32,024) 64,048	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	60,998	100 [ 75.0]	81,331		81,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,100 円／㎡]

西成 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,118,854	698,145	2,420,709	2,070,430	350,279	（　0.9742） 341,242	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	7,755,500 円　　　　（　 55,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西成 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	83.00	Ｓ3	249.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専臨港地区	60 ％	200 ％	200 ％	139 ㎡	8.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	工場	249.00	100.0	249.00	1,154	287,346	6.0	1,724,076
							0.0	0
～

～

～

～

計		249.00	100.0	249.00		287,346		1,724,076
								0

⑨年額支払賃料	287,346 円　×　12ヶ月　＝　 3,448,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 249.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,448,152 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 344,815 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,103,337 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,724,076 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,517 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,118,854 円　　　　（　 22,438 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０賃　　　　-21	1,536 ( 1,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,182	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,160 円/㎡　月額支払賃料（　 1,154 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０６賃　　　　-9	1,558 ( 1,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,154
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西成 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,500 円	32,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	103,445 円	3,448,152　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 274,500 円	32,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 698,145 円　（　　　　　　 5,023 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 126,000 円／㎡　×　 249.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 50 ％　＋　0.0669 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,070,430 円（　　　　　 14,895 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,118,854 円
②総費用	698,145 円
③純収益　①－②	2,420,709 円
④建物等に帰属する純収益	2,070,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	350,279 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	341,242 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,455 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,755,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,800 円／㎡）