別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 西成 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西成 -6 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　中西　賢一 印  TEL.

鑑定評価額 6,890,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市西成区潮路２丁目１番１２１ ｢潮路２－９－７｣ ②地積 　(㎡) 53   (          8)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,240) 1:3 住宅 Ｗ3 小規模住宅の建ち並 ぶ既成住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 岸里 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        50 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 私道 交通 施設 岸里駅北西方 280m 法令 規制 １住居 (90,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 特に大きな地域要因の変動はなく、当面は、現状のままで推移するものと推測される。当区内ではごく一般的な 住宅地であり道路条件がやや劣るものの、今後は底値を探りつつ概ね横這い圏内で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ四つ橋線、同堺筋線、南海本線、同汐見橋線等の沿線で、西成区を中心と する住宅地の圏域である。需要者の中心は概ね西成区内の居住者が大半を占め圏外からの転入者は殆ど見られない。地 価の動向は現在の経済状勢を反映し需要は底堅さを増してきている。土地は５０㎡、建物８０㎡程度の新築住宅（戸建 住宅）が２，０００万円～２，５００万円程度で取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さい戸建住宅中心の住宅地域であるため、共同住宅の建設を想定することは現実的ではなく、収益価格を 求めることはできなかった。一方、比準価格は類似地域内において収集したる多数の取引事例の内、要因比較が可能な 適切な事例を採用し求められたものであり信頼性、規範性は高い。よって、比準価格を採用し代表標準地との検討も踏 まえ、単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西成 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    175,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [104.0] 100 [117.8] [104.0] 100 153,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インバウンド効果等により景気回復傾向は継 続しており、西成区内の住宅地において、地 価は概ね上昇傾向が鮮明となってきている。 土地利用も安定的に推移しており、特に大き な地域要因の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％