鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西成 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０４ -6	大阪市西成区		建付地	（　）	不整形	南東3.6m市道、東2m、角地		１住居 (90,200)
b	２０４ -20	大阪市西成区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4m市道、中間画地		１住居 (80,240)
c	２１４ -3	大阪市西成区		貸家建付地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		１住居 (80,300)
d	２０４ -31	大阪市西成区		更地	（　）	不整形	南東4.5m市道、南西3m、北東2.5m、三方路		２中専 (70,180)
e	２１４ -4	大阪市西成区		底地	（　）	ほぼ長方形	南2.7m私道、中間画地		１住居 (80,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 158,771	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	161,316	100 [ 71.0]	227,206	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	232,000
b	(　 ) 262,951	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	270,464	100 [ 121.3]	222,971		227,000
c	(　 ) 183,904	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	184,805	100 [ 84.7]	218,188		223,000
d	(　 ) 168,575	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	181,263	100 [ 84.9]	213,502		218,000
e	(　 75,614) 189,035	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	183,764	100 [ 81.0]	226,869		231,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

西成 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,447,243	883,692	3,563,551	2,909,520	654,031	（　0.9492） 620,806	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	14,109,227 円　　　　（　 143,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西成 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.00	Ｓ4	276.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	300 ％	300 ％	99 ㎡	7.2 m x 13.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸共同住宅（ワンルームタイプ、平均専有面積約２０㎡）を想定。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

同規模の共同住宅として標準的であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	69.00	85.0	58.65	1,540	90,321	1.0	90,321
							2.0	180,642
2～ 4	住宅	69.00	90.0	62.10	1,604	99,608	1.0	99,608
							2.0	199,216
～

～

～

計		276.00	88.8	244.95		389,145		389,145
								778,290

⑨年額支払賃料	389,145 円　×　12ヶ月　＝　 4,669,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 244.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,669,740 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 373,579 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,296,161 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	389,145 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,580 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 778,290 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 147,502 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,447,243 円　　　　（　 44,922 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１４賃　　　　-15	1,717 ( 1,717)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,717	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,660 円/㎡　月額支払賃料（　 1,604 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１４賃　　　　-14	1,567 ( 1,567)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,649
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西成 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	224,500 円	44,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	140,092 円	4,669,740　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 381,600 円	44,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,900 円	44,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,900 円	44,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 883,692 円　（　　　　　　 8,926 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,900,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 276.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0648	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,909,520 円（　　　　　 29,389 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,447,243 円
②総費用	883,692 円
③純収益　①－②	3,563,551 円
④建物等に帰属する純収益	2,909,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	654,031 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	620,806 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,271 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,109,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
西成 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西成 -5

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　太田　徳治

印

TEL.

鑑定評価額

21,100,000 円

１㎡当たりの価格

213,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市西成区岸里３丁目６番｢岸里３－３－５｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	東8m市道	水道、ガス、下水	岸里玉出 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北８ｍ市
道

交通

施設

岸里玉出駅北西方

240m

法令

規制

１住居
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

既成住宅地域であり、今後は地域間競争の激化も見込まれる。沿道環境の影響を受ける施設勢圏一帯の住宅地で
は地縁的な選好性に加え、個別化による市場性の優劣を伴うが従来底堅く、当面安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 227,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 149,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大阪メトロ、南海各沿線で市南部の圏域。主な需要者は当区及び周辺区に居住する一次・二次取得者層で
ある。最寄り駅周辺のやや狭小な街区形成ながら、生活利便性と街並みの維持管理状況が良好で、随時建替えも進み、
実勢は堅調の方向感を維持している。建売分譲も比較的強気姿勢が可能な地域であるが、全般に売却期間の長期化から
単年での益出しが困難となる現場が多く、採算性の検証及び素地取得意欲は今後より一層慎重になると考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺では賃貸マンションやアパート等の収益物件も見られるが、快適性を重視する既成住宅地域であることから、自己
使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし
、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　住之江 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 212,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[104.0]

100
[ 98.7]

[102.0]
100

212,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向。実態経済を反映して相場変
動に乏しく、概ね維持ないし緩慢な下向きで
推移しているが、物件ごとに選別される傾向
が強まっている。

低金利環境の長期化容認、実質所得減退等か
ら底堅い動きが続く一方、様子見、買控えの
動きも広がっており、戸建市場が内向きで活
性化しない。

個別的要因の変動は特に認められない。画地
条件による個別化の動きが強く、実勢は言い
値に対しやや弱含み、高値で売れるといった
気配はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

西成 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０４ -9	大阪市西成区		建付地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		１住居 (80,240)
b	２０４ -17	大阪市西成区		底地	（　）	不整形	南西4m市道、北4m、二方路		１住居 (90,200)
c	２０４ -6	大阪市西成区		建付地	（　）	不整形	南東3.6m市道、東2m、角地		１住居 (90,200)
d	２０４ -21	大阪市西成区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、南西8m、角地		１住居 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,509	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	162,970	100 [ 78.2]	208,402	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	213,000
b	(　 85,191) 170,382	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	173,308	100 [ 77.4]	223,912		228,000
c	(　 ) 158,771	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	161,316	100 [ 67.9]	237,579		242,000
d	(　 ) 227,222	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	216,402	100 [ 101.0]	214,259		219,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 227,000 円／㎡]

西成 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,413,244	870,221	3,543,023	2,857,680	685,343	（　0.9492） 650,528	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	14,784,727 円　　　　（　 149,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西成 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.00	Ｓ4	276.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	300 ％	300 ％	99 ㎡	7.2 m x 13.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ・平均専有面積約２０㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

この種の共同住宅としては概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	69.00	85.0	58.65	1,575	92,374	1.0	92,374
							2.0	184,748
2～ 4	住宅	69.00	90.0	62.10	1,577	97,932	1.0	97,932
							2.0	195,864
～

～

～

計		276.00	88.8	244.95		386,170		386,170
								772,340

⑨年額支払賃料	386,170 円　×　12ヶ月　＝　 4,634,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 244.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,634,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 370,723 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,263,317 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	386,170 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,553 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 772,340 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 146,374 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,413,244 円　　　　（　 44,578 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１４賃　　　　-21	1,698 ( 1,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,617	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,632 円/㎡　月額支払賃料（　 1,577 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０６賃　　　　-2	1,300 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	1,646
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西成 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	220,500 円	44,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	139,021 円	4,634,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 374,800 円	44,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,100 円	44,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,100 円	44,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 870,221 円　（　　　　　　 8,790 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 276.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0648	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,857,680 円（　　　　　 28,865 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,413,244 円
②総費用	870,221 円
③純収益　①－②	3,543,023 円
④建物等に帰属する純収益	2,857,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	685,343 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	650,528 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,571 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,784,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,000 円／㎡）