別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東住吉 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東住吉 -13 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　秋田　佳紀 印  TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市東住吉区住道矢田４丁目３０番１０ ｢住道矢田４－１７－１２｣ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅、アパー ト、作業場等混在の 住宅地域 東4.5m道路 水道、ガス、下水 矢田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ道路 交通 施設 矢田駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅より遠く、住宅や事業所等が混在する大和川沿いの住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、現状 のままで推移するものと予測する。住宅選好性が低いため需要は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄谷町線、近鉄南大阪線の沿線で大阪市南東部における大和川沿いの住宅地域。需要の中心は近隣 居住者や地縁関係者等で周辺区からの転入者は少なく、市場は限定的であるため取引件数は少ない。周辺には低利用地 も多く見られ宅地開発の余地は十分にあるが交通利便性が劣るため新たな住宅供給の動きは少ない。土地は８０㎡前後 で１，０００万円程度、新築建売物件で総額２，５００万円前後程度が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は大和川沿いの戸建住宅や事業所が混在する熟成度の低い住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であり、 取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められ、比準価格の規範性は高い。標準地は駅から遠く画 地規模も小さいため、事業収支の観点から共同住宅の想定は現実性が乏しいので収益価格は試算しなかった。したがっ て、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東住吉 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    150,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [104.0] 100 [139.1] [102.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の回復基調が続く中、東住吉区は人口減 少、高齢化傾向が続く。需給は北部を中心に 概ね堅調であるが、立地条件によるバラツキ がみられる。 大和川沿いに立地し、周辺には農地も介在す る熟成度のやや低い住宅地域。駅から遠いた め地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％