別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東住吉 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東住吉 -5 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　市野　重夫 印  TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市東住吉区矢田１丁目２５番３１ ｢矢田１－２１－１４｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:4 住宅 Ｓ3 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 南8m市道 水道、ガス、下水 矢田 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 矢田駅北西方 460m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、マンションのほか農地も見られる住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。住宅 地としての選好度が相対的にやや低く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は近鉄南大阪線「矢田」駅を最寄りとする東住吉区南部の矢田地区である。需要者の中心は地域に地 縁を有する地元住民や転売目的の不動産業者等で外部からの転入は少なく、閉鎖的、且つ限定的な需給となっている。 土地は８０㎡前後で１，２００万円程度、新築建売物件で総額２，５００万円～２，８００万円程度を中心に取引が行 われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅のほか周辺には、マンションも見られる区画整然とした住宅地域で賃貸市場は形成されているが、標準地の画 地条件（画地規模等）により市場性のある賃貸住宅を想定することが困難なため、収益価格は試算しなかった。一方、 類似地域から自己利用目的での信頼性の高い取引事例を収集して試算した比準価格は実証的な価格であると認められる 。以上より、他の類似の標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区北部から中部の住宅地は需要が安定してお り地価は上昇傾向にあるが、区南部は交通利 便性が劣るため依然として下落傾向が続いて いる。 一般住宅、共同住宅のほか農地も介在する住 宅地域。住宅地としての選好度が低く、宅地 需要は低調に推移している。地域要因に変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％