鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

住吉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１ -37	大阪市住吉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西27m府道、東8m、二方路		商業 (100,300)
b	阿倍野１１８ -11	大阪市阿倍野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東27m府道、中間画地		商業高度地区2種最低 (98,365)
c	２０８ -39	大阪市東住吉区		貸家建付地	（　）	不整形	北東30m国道、西3.4m、角地		準住居 (100,300)
d	２０８ -4	大阪市住吉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東23.6m府道、北東8m、北西8m、三方路		商業 (90,400)
e	阿倍野１０４ -6	大阪市阿倍野区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.4m市道、南3.8m、角地		商業 (90,324)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 403,369	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	413,255	100 [ 72.2]	572,375	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	572,000
b	(　 ) 397,398	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	406,936	100 [ 72.1]	564,405		564,000
c	(　 ) 380,282	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	381,805	100 [ 68.4]	558,194		558,000
d	(　 ) 251,108	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	243,933	100 [ 52.8]	461,994		462,000
e	(　 ) 497,430	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	503,282	100 [ 86.6]	581,157		581,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 565,000 円／㎡]

住吉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,359,186	10,317,316	35,041,870	26,300,400	8,741,470	（　0.9332） 8,157,540	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	198,964,390 円　　　　（　 490,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

住吉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	362.15	ＲＣ7	1,798.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	406 ㎡	17.5 m x 23.3 m	前面道路：府道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗、３～７階を住宅（平均専有面積約３２㎡の単身者向タイプ）の店舗付共同住宅を想定

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

同種、同規模の賃貸用不動産としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	691.94	77.6	536.65	3,300	1,770,945	6.0	10,625,670
							3.0	5,312,835
3～ 7	住宅	221.29	87.6	193.92	2,100	407,232	1.0	407,232
							2.0	814,464
～

～

～

計		1,798.39	83.8	1,506.25		3,807,105		12,661,830
								9,385,155

⑨年額支払賃料	3,807,105 円　×　12ヶ月　＝　 45,685,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,506.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,685,260 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,311,263 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,913,997 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,661,830 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 120,287 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,385,155 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 1,324,902 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,359,186 円　　　　（　 111,722 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１８賃　　　　-17	2,551 ( 2,503)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,357	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,439 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１賃　　　　-6	3,518 ( 3,503)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,518
c	２１５賃　　　　-5	2,946 ( 2,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,446

住吉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,170,000 円	434,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,773,516 円	46,225,260　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 816,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,689,000 円	434,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	434,000 円	434,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	434,000 円	434,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,317,316 円　（　　　　　　 25,412 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	434,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,798.39 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,300,400 円（　　　　　 64,779 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,359,186 円
②総費用	10,317,316 円
③純収益　①－②	35,041,870 円
④建物等に帰属する純収益	26,300,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,741,470 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,157,540 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,092 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 198,964,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 490,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
住吉 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

住吉 5-1

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　山本　健爾

印

TEL.

鑑定評価額

224,000,000 円

１㎡当たりの価格

552,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市住吉区苅田５丁目４５番｢苅田５－１９－１９｣				②地積　(㎡)	406 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	店舗兼住宅ＲＣ5	中層の店舗併用住宅等が集まる駅前の商業地域	西36m府道	水道、ガス、下水	あびこ近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 414 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ府道　

交通

施設

あびこ駅近接

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿い、かつ駅に近接した繁華な商業地域で、当面現状のまま推移する。堅調なマンション用地等に対す
る需要選好性の高さや希少性により地価の上昇傾向は当面続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 568,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 481,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は住吉区及び隣接区等における繁華性の高い商業地域である。需要者は店舗等の出店を計画する事業法人や
収益物件の開発等を目的とする不動産業者等が想定される。優れた利便性や繁華性等を背景とした堅調な不動産投資や
マンション用地需要に対する供給不足から地価は引き続き上昇している。想定される需要者の属性は多種多様で、規模
等にばらつきが大きいことから市場の中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格については、想定建物に住宅部分を含んでおり、支払能力の限界の点で価格と相関性の高い賃料を得ることが
困難であるためやや低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の商業地域の事例を採用しており、規範性が高
い。従って、本件では相対的に信頼性の高い比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　住吉 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 454,000 円／㎡

[107.9]
100

100
[100.0]

100
[ 89.0]

[100.0]
100

550,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    525,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内商業地の地価はマンション用地や投資物
件への好調な需要の影響で上昇し続けている
が、近隣型商業地域等のように力強さに欠け
る地域もある。

希少な駅前商業地域で、マンション用地等へ
の堅調な需要に対する供給不足も相俟って地
価は上昇し続けている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

住吉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１ -35	大阪市住吉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	２０８ -39	大阪市東住吉区		貸家建付地	（　）	不整形	北東30m国道、西3.4m、角地		準住居 (100,300)
c	２０１ -37	大阪市住吉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西27m府道、東8m、二方路		商業 (100,300)
d	２０８ -14	大阪市住吉区		更地	（　）	長方形	北15m府道、中間画地		２住居 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 332,527	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	353,529	100 [ 59.4]	595,167	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	595,000
b	(　 ) 380,282	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	381,805	100 [ 67.4]	566,476		566,000
c	(　 ) 403,369	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	413,255	100 [ 74.5]	554,705		555,000
d	(　 ) 393,847	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	402,512	100 [ 71.1]	566,121		566,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 568,000 円／㎡]

住吉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,080,291	10,595,062	35,485,229	26,906,400	8,578,829	（　0.9332） 8,005,763	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	195,262,512 円　　　　（　 481,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

住吉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	362.15	ＲＣ7	1,798.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	406 ㎡	17.5 m x 23.3 m	前面道路：府道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１及び２階は店舗、３階以上の住宅部分は単身者向けタイプ（平均専有面積約３２㎡）の店舗付共同住宅を想定した。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

同種、同規模の建物から標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	691.94	77.6	536.65	3,437	1,844,466	8.0	14,755,728
							0.0	0
3～ 7	住宅	221.29	87.6	193.92	2,200	426,624	1.0	426,624
							1.0	426,624
～

～

～

計		1,798.39	83.8	1,506.25		3,977,586		16,888,848
								2,133,120

⑨年額支払賃料	3,977,586 円　×　12ヶ月　＝　 47,731,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,506.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,731,032 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　％　＝　　 2,863,862 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,407,170 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,888,848 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 158,755 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,133,120 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 513,916 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	45,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 450 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,080,291 円　　　　（　 113,498 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１賃　　　　-5	3,736 ( 3,626)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.1]	100 [100.0]	3,928	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,460 円/㎡　月額支払賃料（　 3,437 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１８賃　　　　-18	2,980 ( 2,952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.2]	100 [100.0]	3,232
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

住吉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,220,000 円	444,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,896,262 円	48,271,032　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 816,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,774,000 円	444,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	444,000 円	444,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	444,000 円	444,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,595,062 円　（　　　　　　 26,096 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	444,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 1,798.39 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,906,400 円（　　　　　 66,272 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,080,291 円
②総費用	10,595,062 円
③純収益　①－②	35,485,229 円
④建物等に帰属する純収益	26,906,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,578,829 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,005,763 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,719 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 195,262,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 481,000 円／㎡）