鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

住吉 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０８ -21	大阪市住吉区		貸家建付地	（　）	台形	北6m市道、北西3m、角地		２中専 (70,200)
b	２０９ -3	大阪市住吉区		更地	（　）	不整形	北6m市道、南4m、二方路		２中専 (60,200)
c	２０４ -13	大阪市住吉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	２０３ -11	大阪市住吉区		建付地	（　）	不整形	北東15m府道、北西6m、角地		２住居 (90,300)
e	２０３ -14	大阪市住吉区		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		１住居 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 231,027	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	240,087	100 [ 94.1]	255,140	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	255,000
b	(　 ) 231,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	238,925	100 [ 93.1]	256,633		257,000
c	(　 ) 230,140	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	230,140	100 [ 88.4]	260,339		260,000
d	(　 ) 289,487	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	295,697	100 [ 114.3]	258,703		259,000
e	(　 ) 226,873	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	229,396	100 [ 87.5]	262,167		262,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 258,000 円／㎡]

住吉 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲型マンションが最有効で、収益物件には馴染まないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション適地の為

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
480,287,535	344,990,661	12	515,000	1,106.10	250,000	1,322.10
⑧開発法による価格	135,296,874 円　　　　（　 212,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

住吉 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
637 ㎡	㎡		㎡		㎡	637.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
365.00 ㎡	1,322.10 ㎡	1,151.60 ㎡	170.50 ㎡	1,106.10 ㎡	ＲＣ・5F ( 15 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 57.3 ％）	（ 207.6 ％）	（ 180.8 ％）	（ 26.8 ％）	（ 83.66 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	21.0 ｍ 31.7 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

515,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

類似の分譲マンションの販売単価を比較して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 515,000 円／㎡　　×　　 1,106.10 ㎡　　＝　　　　 569,641,500 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 569,641,500 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 257,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 257,500 円／㎡　　×　　　 1,322.10 ㎡　　＝　　　　 340,440,750 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 569,641,500 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 56,964,150 円

支出合計　④+⑤+⑥

397,404,900 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入利率・開発利潤・開発リスクを考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	45,571,320 円	( 8 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 39,929,591 円
	販売総額(2期)	410,141,880 円	( 72 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 346,036,704 円
	販売総額(3期)	113,928,300 円	( 20 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 94,321,240 円
収入合計		－	－	－	－	480,287,535 円
支出	建築工事費(1期)	34,044,075 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 32,168,246 円
	建築工事費(2期)	34,044,075 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 30,397,955 円
	建築工事費(3期)	272,352,600 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 229,783,889 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	34,178,490 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 32,295,255 円
	販売管理費(2期)	22,785,660 円	( 40 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 20,345,316 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	344,990,661 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	480,287,535 円　　－　　　　　　 344,990,661 円　　＝　　　　　 135,296,874 円 212,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
住吉 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

住吉 -3

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　横井　敬史

印

TEL.

鑑定評価額

161,000,000 円

１㎡当たりの価格

253,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市住吉区我孫子２丁目４３番３外｢我孫子２－８－１０｣				②地積　(㎡)	637 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	不整形 1:1.5	共同住宅ＲＣ6	中層のマンション等が建ち並ぶ共同住宅地域	南西15m市道	水道、ガス、下水	我孫子町 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

我孫子町駅北東方

320m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に変動はなく、当面は現状のまま推移すると思料
される。利便性に優れる、安定した需要が認められることから、価格水準は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 260,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 212,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は住吉区及び隣接区において、ＪＲ阪和線・ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ御堂筋線沿線の住宅地域である。需要者
の中心は、同一需給圏内の居住者及びマンションデベロッパー、建売住宅業者等である。大阪都心部への接近性は良好
であり、住環境も優れることから、安定した需要が認められる。取引の中心価格帯は、土地は坪当たり８０～９０万円
、新築分譲マンションの価格は５０～７０㎡程度で、２８００万円～３３００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸・分譲マンション等の他、戸建住宅も見られる住宅地域である。比準価格は地域的特性の類似する事例を価格判定
の基礎としており、市場性を反映した価格である。開発法による価格は開発業者の投資採算性を反映した価格ではある
が、想定要素を含む。よって、より実証的である比準価格を標準とし、開発法による価格を関連づけ、代表標準地との
価格バランスの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　住吉 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 258,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[101.0]

100
[101.9]

[100.0]
100

254,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住吉区の人口は微減傾向にあり、利便性・住
環境の良好なエリアには堅調な需要が認めら
れる一方、住環境の劣るエリアの需要は弱含
んでいる。

利便性の高い御堂筋線あびこ駅の徒歩圏内で
あり、地価は微かな上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

住吉 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０４ -13	大阪市住吉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	２０３ -11	大阪市住吉区		建付地	（　）	不整形	北東15m府道、北西6m、角地		２住居 (90,300)
c	２０９ -3	大阪市住吉区		更地	（　）	不整形	北6m市道、南4m、二方路		２中専 (60,200)
d	２１８ -34	大阪市住吉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、南西8m、角地		１住居 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 230,140	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	230,140	100 [ 88.4]	260,339	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	260,000
b	(　 ) 289,487	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	295,697	100 [ 112.3]	263,310		263,000
c	(　 ) 231,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	238,925	100 [ 93.1]	256,633		257,000
d	(　 ) 289,153	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	273,619	100 [ 104.9]	260,838		261,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

住吉 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲型マンションが最有効で、収益物件には馴染まないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション適地のため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
480,287,535	344,990,661	12	515,000	1,106.10	250,000	1,322.10
⑧開発法による価格	135,296,874 円　　　　（　 212,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

住吉 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
637 ㎡	㎡		㎡		㎡	637.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
365.60 ㎡	1,322.10 ㎡	1,151.60 ㎡	170.50 ㎡	1,106.10 ㎡	ＲＣ・5F ( 15 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 57.4 ％）	（ 207.6 ％）	（ 180.8 ％）	（ 26.8 ％）	（ 83.66 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	21.0 ｍ 31.7 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

515,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 515,000 円／㎡　　×　　 1,106.10 ㎡　　＝　　　　 569,641,500 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 569,641,500 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 257,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 257,500 円／㎡　　×　　　 1,322.10 ㎡　　＝　　　　 340,440,750 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 569,641,500 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 56,964,150 円

支出合計　④+⑤+⑥

397,404,900 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	45,571,320 円	( 8 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 39,929,591 円
	販売総額(2期)	410,141,880 円	( 72 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 346,036,704 円
	販売総額(3期)	113,928,300 円	( 20 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 94,321,240 円
収入合計		－	－	－	－	480,287,535 円
支出	建築工事費(1期)	34,044,075 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 32,168,246 円
	建築工事費(2期)	34,044,075 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 30,397,955 円
	建築工事費(3期)	272,352,600 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 229,783,889 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	34,178,490 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 32,295,255 円
	販売管理費(2期)	22,785,660 円	( 40 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 20,345,316 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	344,990,661 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	480,287,535 円　　－　　　　　　 344,990,661 円　　＝　　　　　 135,296,874 円 212,000 円／㎡