鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

阿倍野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	阿倍野１０５ -12	大阪市阿倍野区		更地	（　）	長方形	南西30m国道、中間画地		近商 (90,300)
b	天王寺１０３ -14	大阪市天王寺区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南3.6m市道、中間画地		商業 (100,240)
c	天王寺１０３ -7	大阪市天王寺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m市道、中間画地		２住居 (80,400)
d	天王寺１０３ -9	大阪市天王寺区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東27m国道、中間画地		商業 (100,400)
e	天王寺１０４ -2	大阪市天王寺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西27m市道、中間画地		準住居 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 437,546	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	437,546	100 [ 83.5]	524,007	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	550,000
b	(　 ) 489,424	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	524,663	100 [ 93.7]	559,939		588,000
c	(　 ) 519,403	100 [ 125.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	441,700	100 [ 88.3]	500,227		525,000
d	(　 ) 589,859	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	627,020	100 [ 117.8]	532,275		559,000
e	(　 ) 395,099	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	418,723	100 [ 87.0]	481,291		505,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.2	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.1	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -10.0
c	限定価格	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 552,000 円／㎡]

阿倍野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内の宅地であるため適用困難と判断し、これを断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,740,361	6,106,846	21,633,515	16,016,000	5,617,515	（　0.9364） 5,260,241	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	138,427,395 円　　　　（　 494,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

阿倍野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	ＲＣ5	1,115.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	280 ㎡	15.0 m x 19.0 m	前面道路：府道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所

⑦有効率　 81.9 ％
の理由

同種・同規模の賃貸物件として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	75.0	187.50	3,070	575,625	12.0	6,907,500
							0.0	0
2～ 4	事務所	250.00	83.0	207.50	2,647	549,253	6.0	3,295,518
							0.0	0
5～ 5	事務所	115.00	90.0	103.50	2,647	273,965	6.0	1,643,790
							0.0	0
～

～

計		1,115.00	81.9	913.50		2,497,349		18,437,844
								0

⑨年額支払賃料	2,497,349 円　×　12ヶ月　＝　 29,968,188 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 913.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されたいるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,968,188 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,397,455 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,570,733 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,437,844 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 169,628 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,740,361 円　　　　（　 99,073 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	阿倍野１０６賃　　　　-1	2,671 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,678	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,660 円/㎡　月額支払賃料（　 2,647 円/㎡）　基準階 2 F B
b	阿倍野１０６賃　　　　-2	2,120 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,625
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

阿倍野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,300,000 円	260,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	899,046 円	29,968,188　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,177,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,210,000 円	260,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	260,000 円	260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	260,000 円	260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,106,846 円　（　　　　　　 21,810 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	260,000,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 1,115.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,016,000 円（　　　　　 57,200 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,740,361 円
②総費用	6,106,846 円
③純収益　①－②	21,633,515 円
④建物等に帰属する純収益	16,016,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,617,515 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,260,241 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,787 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,427,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 494,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
阿倍野 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

阿倍野 5-3

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　小林　猛

印

TEL.

鑑定評価額

148,000,000 円

１㎡当たりの価格

528,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市阿倍野区昭和町５丁目１番１｢昭和町５－１－３０｣				②地積　(㎡)	280 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.2	事務所Ｓ7F1B	中低層の事務所ビル等の建ち並ぶ路線商業地域	西27m府道、北側道	水道、ガス、下水	西田辺 290m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 285 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ府道

交通

施設

西田辺駅北方

290m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏の幹線道路沿いに中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地域内に格別の変
動要因は見られないことから当面は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 555,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 505,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は天王寺区及び周辺区の幹線道路沿いに中高層の店舗・事務所ビル等が多く見られる商業地域である。需要
者は賃貸用の店舗・事務所用地を求める投資家や自社ビル用地を求める法人等が中心となる。一方で、比較的規模の大
きい開発素地の供給が限定的なことから需給は強含みとなっている。建物の用途、画地の規模・形状等で大きく異なる
ため、需要の中心価格帯は見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集分析して得たものであり市場の実勢を反映した実証的な
価格である。一方で収益価格は想定事項も多く、適切な市場賃料の把握並びに適切な還元利回りの把握がやや困難であ
ることに留意する必要がある。以上を総合的に勘案した結果、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表
標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　阿倍野 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 578,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[117.3]

[105.0]
100

529,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    505,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得水準の改善に後押しされ資金調達
環境も良好であり不動産市況は好調な傾向に
ある。

中高層の事務所ビルが建ち並ぶ幹線道路沿い
の商業地域である。交通利便性に優れ需要は
旺盛なことから地価はやや上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

阿倍野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	天王寺１０４ -2	大阪市天王寺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西27m市道、中間画地		準住居 (100,400)
b	天王寺１０３ -9	大阪市天王寺区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東27m国道、中間画地		商業 (100,400)
c	阿倍野１０５ -12	大阪市阿倍野区		更地	（　）	長方形	南西30m国道、中間画地		近商 (90,300)
d	阿倍野１１８ -11	大阪市阿倍野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東27m府道、中間画地		商業高度地区2種最低 (98,365)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 395,099	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	418,723	100 [ 79.2]	528,691	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	555,000
b	(　 ) 589,859	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	627,020	100 [ 118.8]	527,795		554,000
c	(　 ) 437,546	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	437,546	100 [ 82.9]	527,800		554,000
d	(　 ) 397,398	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	406,936	100 [ 76.8]	529,865		556,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 555,000 円／㎡]

阿倍野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,555,212	6,250,790	22,304,422	16,570,400	5,734,022	（　0.9364） 5,369,338	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	141,298,368 円　　　　（　 505,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

阿倍野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	ＲＣ5	1,115.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	280 ㎡	15.0 m x 19.0 m	前面道路：府道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所、平均専有面積約１００㎡

⑦有効率　 81.9 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	75.0	187.50	2,820	528,750	12.0	6,345,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	83.0	207.50	2,750	570,625	10.0	5,706,250
							0.0	0
3～ 4	事務所	250.00	83.0	207.50	2,720	564,400	10.0	5,644,000
							0.0	0
5～ 5	事務所	115.00	90.0	103.50	2,720	281,520	10.0	2,815,200
							0.0	0
～

計		1,115.00	81.9	913.50		2,509,695		26,154,450
								0

⑨年額支払賃料	2,509,695 円　×　12ヶ月　＝　 30,116,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 913.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,116,340 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,806,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,309,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,154,450 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 245,852 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,555,212 円　　　　（　 101,983 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	阿倍野１０６賃　　　　-1	2,671 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,812	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,773 円/㎡　月額支払賃料（　 2,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	阿倍野１０６賃　　　　-2	2,120 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,617
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

阿倍野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,345,000 円	269,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	903,490 円	30,116,340　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,177,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,286,500 円	269,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	269,000 円	269,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	269,000 円	269,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,250,790 円　（　　　　　　 22,324 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	269,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,115.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,570,400 円（　　　　　 59,180 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,555,212 円
②総費用	6,250,790 円
③純収益　①－②	22,304,422 円
④建物等に帰属する純収益	16,570,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,734,022 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,369,338 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,176 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,298,368 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 505,000 円／㎡）