別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 城東 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城東 -4 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　柳　貴之 印  TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月29日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市城東区今福西２丁目１１番４５ ｢今福西２－１１－１８｣ ②地積 　(㎡) 63   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 ＬＳ3 一般住宅のほか事務 所等が混在する住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 蒲生四丁目 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 蒲生四丁目駅東方 450m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持す るものと予測する。地価動向については、やや強含みにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    252,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、城東区を中心にその周辺区も含む最寄り駅徒歩圏の混在住宅地域と判定した。需要者の中心は居住目的 の個人となる。対象標準地の存する近隣地域は駅接近・生活利便性に優れた住宅地域であること等より、当該地域の宅 地需要は比較的堅調であり、近年の不動産市況の影響も相俟って、地価はやや強含みにて推移している。需要の中心は 坪当たり８０万円～９０万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模一般住宅を中心に事務所等も見られる住宅地域であり、周辺住宅地の取引事例は自用目的の小規模な建付地が大 半で収益目的の需要は少なく、住宅地の特性からみて価格形成の中心は比準価格と認められる。本件では比準価格を重 視し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、小規模画地である等より経済合理性に 適う共同住宅の想定は現実性に乏しいことから収益還元法の適用を断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　城東 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    276,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [104.0] 100 [106.7] [100.0] 100 250,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    250,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の緩やかな回復傾向、当区の人口の微増 傾向等より、当区の住宅地の地価は、横ばい 乃至やや上昇傾向を示している。 小規模一般住宅を中心とする住宅地域として 熟成しており、当該地域における地域要因の 大きな変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％