別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大阪旭 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪旭 -7 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　八木　正美 印  TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 225,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市旭区清水２丁目７０番２６ ｢清水２－２０－４｣ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ3 小規模一般住宅の多 い既成住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 千林 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 千林駅南東方 300m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、今後ともほぼ現状を維持するものと予測する。地価 動向は当面横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    225,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京阪電鉄本線及びＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線沿線で、概ね旭区及び隣接市区を含む住宅地域。需要者は 当区内居住者を中心に、周辺市区からの一次取得者及びマンション等から住み替えの二次取得者などである。比較的人 気のある小規模住宅の多い住宅地であり、景気の回復基調の中、需要は比較的安定している。新築戸建で４０００万円 まで・中古戸建で２０００～３０００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、周辺に共同住宅等も見受けられるものの、対象標準地は小規模画地で経 済合理性を有する共同住宅の想定が困難であり、戸建の賃貸市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断念した 。よって、取引市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡性の検討、周辺類似地 価公示標準地等の価格動向等をも踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪旭 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    276,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [123.2] [104.0] 100 224,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    225,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調が続いており、旭区 は都心への接近性良好であり、高齢化等の懸 念材料はあるものの、地価は概ね横ばい傾向 で推移している。 地域の価格形成に影響を与える要因の変動は 認められない。従来より比較的人気のある住 環境の良好な地域であり、需給動向は安定し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％