別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 生野 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生野 -11 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　大西　薫 印  TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市生野区田島４丁目６１番２ ｢田島４－３－２０｣ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:3 住宅 Ｓ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 東部市場前 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 東部市場前駅北方 1.2km 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。当面は現状のままで推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は生野区内のＯｓａｋａＭｅｔｒｏ千日前線及びＪＲ関西本線の各沿線の住宅地域である。需要者の中心は 生野区に地縁を有する住宅の一次取得者が大半を占めており、他地域からの流入は少ない。駅接近性にやや劣ることか ら需要はやや低調であるが、地価はほぼ底値圏にあり横ばい傾向が続いている。需要の中心的価格帯は標準地の画地規 模程度で、５５万円／坪～６０万円／坪前半程度、新築戸建住宅で２．５千万円～３千万円程度といえる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域に存する。自用目的の戸建住宅地が取引の中心である。標準地の個別性 等から賃貸住宅の想定を断念し、収益価格の試算を行わなかった。従って、居住の快適性を重視する住宅地域にあるこ とから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、他の標準地価格との均 衡及び単価と総額との関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    183,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [109.2] [104.0] 100 173,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    173,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調が続く中、生野区は 人口減少、高齢化が進んいる。区内の住宅地 の需給バランスは概ね安定的に推移している 。 駅接近性にやや劣ることもあり、需要はやや 限定的であるが、値頃感から横ばい傾向が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  -5.5 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％