別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 生野 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生野 -8 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　大西　薫 印  TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市生野区小路東２丁目５２番１３ ｢小路東２－２０－４｣ ②地積 　(㎡) 77   (         12)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 Ｓ3 小規模一般住宅の中 に作業所が見られる 住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 小路 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道　 交通 施設 小路駅南東方 270m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。当面現状のままで 推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は生野区北東部の住宅地域或いは住・工の混在する住宅地域である。需要者は生野区に地縁を有する者が中 心で、他地域からの流入者は少ない。生活利便性が比較的良好なことから一次取得者を中心に住宅需要は底堅さを維持 している。地域の地価は前半微上昇が見受けられたが、ほぼ安定的に推移している。需要の中心的価格帯は画地規模及 び街路条件等の個別性等を考慮して、土地価格で５０万円／坪前半程度、新築戸建住宅で３千万円前後といえる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域に存する。小規模画地が多く、街路条件等から自用目的の戸建住宅地が 取引の中心である。標準地の個別性等から賃貸住宅の想定を断念し、収益価格の試算を行わなかった。従って、居住の 快適性を重視する住宅地域にあることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、他の標準地価格との均衡及び単価と総額との関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    183,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [116.1] [100.0] 100 157,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調が続く中、生野区は 人口減少、高齢化が進んいる。区内の住宅地 の需給バランスは概ね安定的に推移している 。 街路がやや狭いが、駅接近性は良好で、価格 水準から比較的値頃感があり、ほぼ安定的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +9.5 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％