別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東成 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東成 -3 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山内　正己 印  TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市東成区東中本１丁目１３５番 ｢東中本１－８－１７｣ ②地積 　(㎡) 96   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に作業 所等が見られる住宅 地域 南7m市道 水道、ガス、下水 緑橋 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        96 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 緑橋駅北東方 300m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅を中心とした住宅地域であり、一部作業所等も見られる。駅から近く、交通利便性に優れる ことから、安定的な需要が見込まれ、地価水準は概ね横這いから、やや上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東成区及び隣接区に存する住宅地域である。需要者の中心は、東成区に地縁的選好性を有する第一次取得 者のほか、隣接区からの転居も見られる。駅からも比較的近い位置に存し、市内中心部への接近性・交通利便性に優れ 、宅地需要は比較的堅調である。需要の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で、３，５００万円～４，０００万円程度 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、戸建住宅等の利用が中心である住宅地域である。画地規 模等から賃貸住宅の想定が困難であり、収益価格の試算を断念した。また、当該近隣地域では自用目的での取引が中心 であり、各事例の軽重を加味して決定した比準価格の信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を 反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東成 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    223,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [104.0] 100 250,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    249,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の回復基調が続く中、低金利による資金 調達環境は継続しており、住宅地市場は利便 性の高い地区を中心に堅調に推移している。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％