別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東淀川 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東淀川 -8 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　新田　収治 印  TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 203,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市東淀川区相川３丁目１番２９ ｢相川３－１－１０｣ ②地積 　(㎡) 74   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 相川 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ５ｍ市道 交通 施設 相川駅東方 380m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。当 面、現状のまま推移するものと予測する。地価は１年程度では横ばいが続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    203,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ今里筋線沿線で、東淀川区内の住宅地域。需要者は主として地縁のある一 次取得者及びマンション等から買い替えの二次取得者が想定される。川に挟まれた相川地区に位置するため区外からの 転入者は少ない。阪急相川駅に比較的近いため一定の需要はある。新築戸建住宅では土地８０～１００㎡付きで３００ ０～３５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の周辺には一般住宅の他に共同住宅等も見られるが、対象不動産は小規模画地であり共同住宅建設の想定が 経済合理性上困難なため収益還元法は適用していない。採用した取引事例は不動産市場の取引相場動向を現していると 判断されるため市場性を反映した比準価格を標準とし、地価公示地代表標準地価格との均衡に留意し、単価と総額の関 連にも注意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東淀川 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    210,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [103.0] [100.0] 100 202,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    203,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和等により東淀川区内住宅地は業者の 買取仕入事例が目立ってきている。地価は横 ばい乃至、上昇傾向にある。 東淀川区の北東部の住宅地で熟成しており、 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％