鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪港 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０ -14	大阪市港区		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		準工 (70,200)
b	２１０ -25	大阪市港区		貸家建付地	（　）	長方形	北東7.2m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	２１１ -23	大阪市大正区		建付地	（　）	長方形	南4.5m市道、中間画地		２住居特別用途地区 (80,270)
d	２１７ -18	大阪市港区		更地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		商業 (80,240)
e	２１７ -25	大阪市港区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.3m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 199,580	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	194,348	100 [ 80.4]	241,726	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	249,000
b	(　 ) 265,310	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	264,522	100 [ 101.6]	260,356		268,000
c	(　 ) 246,407	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	238,351	100 [ 91.8]	259,642		267,000
d	(　 ) 190,115	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	191,961	100 [ 90.9]	211,178		218,000
e	(　 ) 235,225	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	237,342	100 [ 93.1]	254,932		263,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

大阪港 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に存することから、再調達原価の算定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,490,653	1,104,159	4,386,494	3,265,100	1,121,394	（　0.9506） 1,065,997	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	25,380,881 円　　　　（　 205,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪港 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.20	ＬＳ4	294.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	90 ％	300 ％	300 ％	124 ㎡	6.8 m x 18.7 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、専有面積は１階が２３．１㎡と２７．７㎡、２階以上が３２．９㎡の単身用の共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的割合

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	65.60	77.4	50.80	1,947	98,908	1.0	98,908
							1.0	98,908
2～ 4	共同住宅	76.20	86.4	65.80	1,947	128,113	1.0	128,113
							1.0	128,113
～

～

～

計		294.20	84.4	248.20		483,247		483,247
								483,247

⑨年額支払賃料	483,247 円　×　12ヶ月　＝　 5,798,964 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 248.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,798,964 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 463,917 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,335,047 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	483,247 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,446 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 483,247 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 151,160 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,490,653 円　　　　（　 44,279 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０７賃　　　　-5	2,217 ( 2,217)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,015	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,004 円/㎡　月額支払賃料（　 1,947 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０７賃　　　　-6	1,794 ( 1,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,993
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪港 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	257,500 円	51,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	231,959 円	5,798,964　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 437,700 円	51,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,500 円	51,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,500 円	51,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,104,159 円　（　　　　　　 8,905 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9506

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 294.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,265,100 円（　　　　　 26,331 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,490,653 円
②総費用	1,104,159 円
③純収益　①－②	4,386,494 円
④建物等に帰属する純収益	3,265,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,121,394 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,065,997 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,597 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,380,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 205,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大阪港 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪港 -3

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　吉村　一成

印

TEL.

鑑定評価額

32,200,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市港区市岡元町２丁目１０番１４				②地積　(㎡)	124 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:3	空地	小規模住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域	南西5.5m市道	水道、ガス、下水	弁天町 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 45 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 19.5 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　　　　北
５．５ｍ市道

交通

施設

弁天町駅南東方

600m

法令

規制

２住居
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は成熟した住宅地域であるが、交通アクセスの良い弁天町駅に近く、需要は堅調に推移していくものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 260,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 199,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区及びその周辺の住宅地の圏域である。従来からの需要者は区内及び周辺の地縁者が中心であったが、
広域的な広がりを見せ始めている。最寄り駅の弁天町駅はＪＲ、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏの両線が利用できることから、
大阪市内中心部への交通アクセスは良好であり、堅調な需要に支えられて地価は強含みである。周辺における新築分譲
住宅の価格帯は３，０００万～３，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、区内の類似地域における規範性の高い取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映した実証的価格で
ある。一方、収益価格は、収益目的の共同住宅を想定して求めたものであるが、土地の価格に賃料水準が及んでいない
と認められ、低位に試算される結果となった。このため、収益価格は参考にとどめて比準価格を重視し、代表標準地と
の検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪港 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 267,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[101.0]

100
[106.9]

[103.0]
100

259,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    256,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持続的な回復基調が続いており、利便
性の高い住宅地域の需要は堅調に推移してい
る。

住宅地域として熟成している地域であり、特
に大きな変動は認められないが、利便性の高
い弁天町駅勢圏の需要は堅調に推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪港 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１７ -25	大阪市港区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.3m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	２１７ -9	大阪市港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、中間画地		１住居 (80,200)
c	２１０ -27	大阪市港区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西8m市道、中間画地		１住居 (80,200)
d	２１０ -25	大阪市港区		貸家建付地	（　）	長方形	北東7.2m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 235,225	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	237,342	100 [ 94.0]	252,491	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	260,000
b	(　 ) 231,706	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	225,857	100 [ 90.2]	250,396		258,000
c	(　 ) 229,218	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	229,899	100 [ 91.2]	252,082		260,000
d	(　 ) 265,310	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	264,522	100 [ 103.9]	254,593		262,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +0.5
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

大阪港 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,350,348	964,641	4,385,707	3,296,760	1,088,947	（　0.9526） 1,037,331	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	24,698,357 円　　　　（　 199,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪港 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.00	Ｓ4	293.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	90 ％	300 ％	300 ％	124 ㎡	6.8 m x 18.7 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、平均専有面積約３０㎡程度を想定。

⑦有効率　 83.9 ％
の理由

同種・同規模の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	65.00	80.0	52.00	1,855	96,460	1.0	96,460
							2.0	192,920
2～ 4	共同住宅	76.00	85.0	64.60	1,918	123,903	1.0	123,903
							2.0	247,806
～

～

～

計		293.00	83.9	245.80		468,169		468,169
								936,338

⑨年額支払賃料	468,169 円　×　12ヶ月　＝　 5,618,028 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 245.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,618,028 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 449,442 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,168,586 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	468,169 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,307 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 936,338 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 177,455 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,350,348 円　　　　（　 43,148 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０賃　　　　-11	1,853 ( 1,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,853	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,985 円/㎡　月額支払賃料（　 1,918 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０賃　　　　-12	2,022 ( 1,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,002
c	２２０賃　　　　-15	2,160 ( 1,990)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,099

大阪港 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	199,200 円	49,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	168,541 円	5,618,028　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 423,300 円	49,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,800 円	49,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,800 円	49,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 964,641 円　（　　　　　　 7,779 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,800,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 293.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0750 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,296,760 円（　　　　　 26,587 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,350,348 円
②総費用	964,641 円
③純収益　①－②	4,385,707 円
④建物等に帰属する純収益	3,296,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,088,947 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,037,331 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,366 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,698,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,000 円／㎡）