鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪西 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西１１５ -5	大阪市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、中間画地		準工 (70,300)
b	西１１０ -7	大阪市西区		更地	（　）	不整形	北80m市道、北西29.1m、南西4m、三方路		商業 (100,600)
c	西１０５ -5	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北11m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	西１１５ -2	大阪市西区		建付地	（　）	不整形	北西29.1m国道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 277,070	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 96.0]	100 [ 103.0]	283,571	100 [ 78.5]	361,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	361,000
b	(　 ) 418,725	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	431,128	100 [ 117.5]	366,917		367,000
c	(　 ) 391,982	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	397,470	100 [ 104.7]	379,628		380,000
d	(　 ) 407,055	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	424,680	100 [ 115.2]	368,646		369,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 368,000 円／㎡]

大阪西 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,498,714	4,615,559	15,883,155	12,971,700	2,911,455	（　0.9578） 2,788,592	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	75,367,351 円　　　　（　 332,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	ＲＣ4	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	227 ㎡	9.5 m x 23.7 m	前面道路：国道　 29.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階以上事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 79.3 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	68.0	136.00	3,010	409,360	6.0	2,456,160
							0.0	0
2～ 4	事務所	200.00	83.0	166.00	2,848	472,768	6.0	2,836,608
							0.0	0
～

～

～

計		800.00	79.3	634.00		1,827,664		10,965,984
								0

⑨年額支払賃料	1,827,664 円　×　12ヶ月　＝　 21,931,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 634.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,931,968 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,535,238 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,396,730 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,965,984 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 101,984 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,498,714 円　　　　（　 90,303 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西１１４賃　　　　-6	3,010 ( 2,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,787	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,862 円/㎡　月額支払賃料（　 2,848 円/㎡）　基準階 2 F B
b	西１１４賃　　　　-8	3,050 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,936
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪西 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,065,000 円	213,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	657,959 円	21,931,968　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 656,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,810,500 円	213,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	213,000 円	213,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	213,000 円	213,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,615,559 円　（　　　　　　 20,333 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	213,000,000 円	設計監理料率　 253,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,971,700 円（　　　　　 57,144 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,498,714 円
②総費用	4,615,559 円
③純収益　①－②	15,883,155 円
④建物等に帰属する純収益	12,971,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,911,455 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,788,592 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,285 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,367,351 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 332,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
大阪西 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪西 5-19

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　小林　敬一

印

TEL.

鑑定評価額

80,800,000 円

１㎡当たりの価格

356,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	275,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市西区九条南２丁目３番１８外｢九条南２－１６－１１｣				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2.5	店舗、事務所兼住宅ＲＣ4	中層の店舗、店舗兼住宅等が混在する商業地域	南東29.1m国道	水道、ガス、下水	阪神九条 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 10 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２９．１ｍ国道

交通

施設

阪神九条駅南方

380m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗や事業所等を中心とした地域で、ほぼ現状維持で推移すると予測する。事業用不動産の需要は堅調と
は言い難いが、マンション用地需要は見込めることから、地価水準は若干の上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 375,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 310,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西区及びその周辺における幹線道路沿い及び同背後の商住混在地域。需要者、自社ビル用地や店舗用地の
取得を目的とする法人、不動産事業者等に加え、分譲又は賃貸マンション開発業者が中心となる。事務所ビル・店舗用
地としての需要は堅調は限定的であるが、他方でマンション用地需要は高まっている。取引の中心となる価格帯は、需
要者や取引対象不動産の内容等により異なるため、その把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、事業所や店舗等が多く見られる幹線道路沿道の商業地域。同地域では収益価格は説得力が認められ検証手
段としても有効であるものの、想定要素を含みかつ長期的な収益の予測に限界がある。一方、比準価格は複数の類似事
例を中心に求めており、地域の特性を踏まえた実証的な観点から市場性を反映し、高い説得力が見られる。したがって
、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪西 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 324,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[ 92.9]

[100.0]
100

355,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    347,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用、所得環境の改善により国内経済は当面
のあいだ堅調な推移が見込まれる。他方、消
費税増税の影響及び海外経済の不確実性等が
懸念されている。

大型商業施設の進出等により生活利便性等が
向上し、規模の大き画地についてはマンショ
ン用地需要が高まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.8
交通・接近　　　  +1.3
環境　　　　　　  -0.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪西 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西１１０ -7	大阪市西区		更地	（　）	不整形	北80m市道、北西29.1m、南西4m、三方路		商業 (100,600)
b	西１１５ -2	大阪市西区		建付地	（　）	不整形	北西29.1m国道、中間画地		商業 (100,600)
c	西１０５ -1	大阪市西区		建付地	（　）	不整形	北東8m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	西１１４ -10	大阪市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、中間画地		準工 (60,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 418,725	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	431,128	100 [ 114.2]	377,520	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	378,000
b	(　 ) 407,055	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	424,680	100 [ 114.5]	370,900		371,000
c	(　 ) 407,767	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	425,243	100 [ 98.3]	432,597		433,000
d	(　 ) 322,294	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	317,913	100 [ 85.3]	372,700		373,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.8	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.3	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 375,000 円／㎡]

大阪西 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,936,115	4,285,154	14,650,961	11,875,500	2,775,461	（　0.9374） 2,601,717	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	70,316,676 円　　　　（　 310,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	ＲＣ4	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	227 ㎡	9.5 m x 23.7 m	前面道路：国道　 29.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階以上事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 79.3 ％
の理由

同種・同類型の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	68.0	136.00	3,000	408,000	10.0	4,080,000
							0.0	0
2～ 4	事務所	200.00	83.0	166.00	2,564	425,624	8.0	3,404,992
							0.0	0
～

～

～

計		800.00	79.3	634.00		1,684,872		14,294,976
								0

⑨年額支払賃料	1,684,872 円　×　12ヶ月　＝　 20,218,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 634.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,218,464 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,415,292 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,803,172 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,294,976 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 132,943 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,936,115 円　　　　（　 83,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西１１１賃　　　　-1	2,698 ( 2,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,607	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,581 円/㎡　月額支払賃料（　 2,564 円/㎡）　基準階 2 F B
b	西１１１賃　　　　-3	2,313 ( 2,283)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,570
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪西 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	975,000 円	195,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	606,554 円	20,218,464　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 656,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,657,500 円	195,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	195,000 円	195,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	195,000 円	195,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,285,154 円　（　　　　　　 18,877 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	195,000,000 円	設計監理料率　 232,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,875,500 円（　　　　　 52,315 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,936,115 円
②総費用	4,285,154 円
③純収益　①－②	14,650,961 円
④建物等に帰属する純収益	11,875,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,775,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,601,717 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,461 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,316,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 310,000 円／㎡）