鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪西 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西１１４ -3	大阪市西区		貸家建付地	（　）	台形	北8m市道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	西１１０ -6	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	西１１５ -3	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	西１１４ -9	大阪市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 655,811	100 [ 100.0]	[ 119.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	758,958	100 [ 104.4]	726,971	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	749,000
b	(　 ) 520,056	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	559,060	100 [ 92.1]	607,014		625,000
c	(　 ) 789,277	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	902,933	100 [ 121.3]	744,380		767,000
d	(　 ) 912,461	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	1,078,810	100 [ 145.5]	741,450		764,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +2.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +2.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +2.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +2.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +2.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +2.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 696,000 円／㎡]

大阪西 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションの敷地としての利用が最有効使用であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,975,214,688	1,295,043,508	10	637,000	3,713.00	275,000	4,517.98
⑧開発法による価格	680,171,180 円　　　　（　 661,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西 -1　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,029 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,029.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
436.48 ㎡	4,517.98 ㎡	4,104.95 ㎡	413.03 ㎡	3,713.00 ㎡	ＲＣ・11F ( 51 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.4 ％）	（ 439.1 ％）	（ 398.9 ％）	（ 40.1 ％）	（ 82.18 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	43.1 ｍ 25.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

637,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域において収集した分譲事例を参考に査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 637,000 円／㎡　　×　　 3,713.00 ㎡　　＝　　　　 2,365,181,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,365,181,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 275,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 283,250 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の標準的建築工事費を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 283,250 円／㎡　　×　　　 4,517.98 ㎡　　＝　　　　 1,279,717,835 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,365,181,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 236,518,100 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,516,235,935 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	189,214,480 円	( 8 ％)	×　　0.9236	（ 10 ヶ月）	＝　　 174,758,494 円
	販売総額(2期)	47,303,620 円	( 2 ％)	×　　0.8737	（ 17 ヶ月）	＝　　 41,329,173 円
	販売総額(3期)	2,128,662,900 円	( 90 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,759,127,021 円
収入合計		－	－	－	－	1,975,214,688 円
支出	建築工事費(1期)	127,971,784 円	( 10 ％)	×　　0.9535	（ 6 ヶ月）	＝　　 122,021,096 円
	建築工事費(2期)	127,971,784 円	( 10 ％)	×　　0.8877	（ 15 ヶ月）	＝　　 113,600,553 円
	建築工事費(3期)	1,023,774,268 円	( 80 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 846,047,055 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	118,259,050 円	( 50 ％)	×　　0.9236	（ 10 ヶ月）	＝　　 109,224,059 円
	販売管理費(2期)	118,259,050 円	( 50 ％)	×　　0.8807	（ 16 ヶ月）	＝　　 104,150,745 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,295,043,508 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,975,214,688 円　　－　　　　　　 1,295,043,508 円　　＝　　　　　 680,171,180 円 661,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大阪西 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪西 -1

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　池木　俊博

印

TEL.

鑑定評価額

683,000,000 円

１㎡当たりの価格

664,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市西区北堀江４丁目７番｢北堀江４－１３－５｣				②地積　(㎡)	1,029 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	2:1	共同住宅ＳＲＣ11	高層の共同住宅が多く見られる住宅地域	東15m市道、南側道	水道、ガス、下水	西長堀 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

北１５ｍ市道

交通

施設

西長堀駅南西方

400m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

高層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因の大きな変動がなく、今後も現状の利用を維持するものと予
測する。地価動向については上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 685,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 644,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大阪市内中心部の商業地域、商住混在地域と判定した。主な需要者は大手不動産事業法人、地元のデベ
ロッパー等である。マーケットサイクルとしては高値圏内にある。資金調達環境は銘柄による選別があるものの、総じ
て良好である。都心部のマンション需要も引き続き好調であることから、土地需要は強く、地価は上昇傾向にある。大
阪・関西万博等の各種イベントも好材料となっている。中心的価格帯は、地域・物件間の格差が大きく見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性
が高い。開発法による価格は開発計画等の想定、採用数値とも妥当であり、市場の特性からも重視すべき価格である。
収益価格は最有効使用が分譲マンションのため試算を行わなかった。以上から、類似地域における他の標準地価格との
検討を踏まえ、比準価格及び収益価格を相互に関連付け、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浪速 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 369,000 円／㎡

[108.4]
100

100
[100.0]

100
[ 62.4]

[103.0]
100

660,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    551,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大阪万博等のイベントもあり、地域経済発展
の期待感が高まっている。大阪中心地区の不
動産売買市場は売り手市場で、高値安定が継
続している。

賃貸・分譲ともにマンション用地として比較
的人気が高く、地価は継続して上昇基調で推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+20.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪西 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	天王寺１０３ -17	大阪市天王寺区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、南6m、二方路		２住居 (90,300)
b	中央１０８ -17	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	西11m市道、南8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	西１１０ -6	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	西１１０ -7	大阪市西区		更地	（　）	不整形	北80m市道、北西29.1m、南西4m、三方路		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 848,084	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	853,024	100 [ 128.1]	665,905	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	686,000
b	(　 ) 519,000	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	610,588	100 [ 93.8]	650,947		670,000
c	(　 ) 520,056	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	559,060	100 [ 84.1]	664,756		685,000
d	(　 ) 418,725	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	431,128	100 [ 63.6]	677,874		698,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +1.60	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 685,000 円／㎡]

大阪西 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションの敷地としての利用が最有効使用であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,027,735,868	1,365,235,640	10	629,000	3,713.00	281,000	4,517.98
⑧開発法による価格	662,500,228 円　　　　（　 644,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西 -1　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,029 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,029.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
436.48 ㎡	4,517.98 ㎡	4,104.95 ㎡	413.03 ㎡	3,713.00 ㎡	ＲＣ・11F ( 51 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.4 ％）	（ 439.1 ％）	（ 398.9 ％）	（ 40.1 ％）	（ 82.18 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	43.1 ｍ 25.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

629,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域において収集した分譲事例を参考に査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 629,000 円／㎡　　×　　 3,713.00 ㎡　　＝　　　　 2,335,477,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,335,477,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 281,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 289,430 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の標準的建築工事費を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 289,430 円／㎡　　×　　　 4,517.98 ㎡　　＝　　　　 1,307,638,951 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,335,477,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 233,547,700 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,541,186,651 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	186,838,160 円	( 8 ％)	×　　0.9236	（ 10 ヶ月）	＝　　 172,563,725 円
	販売総額(2期)	1,681,543,440 円	( 72 ％)	×　　0.8737	（ 17 ヶ月）	＝　　 1,469,164,504 円
	販売総額(3期)	467,095,400 円	( 20 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 386,007,639 円
収入合計		－	－	－	－	2,027,735,868 円
支出	建築工事費(1期)	392,291,685 円	( 30 ％)	×　　0.9535	（ 6 ヶ月）	＝　　 374,050,122 円
	建築工事費(2期)	392,291,685 円	( 30 ％)	×　　0.8877	（ 15 ヶ月）	＝　　 348,237,329 円
	建築工事費(3期)	523,055,580 円	( 40 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 432,253,131 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	116,773,850 円	( 50 ％)	×　　0.9236	（ 10 ヶ月）	＝　　 107,852,328 円
	販売管理費(2期)	116,773,850 円	( 50 ％)	×　　0.8807	（ 16 ヶ月）	＝　　 102,842,730 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,365,235,640 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,027,735,868 円　　－　　　　　　 1,365,235,640 円　　＝　　　　　 662,500,228 円 644,000 円／㎡